你的房子在未协商好补偿的情况下，就被人家定了价？这种事发生的几率有多高？这事没有发生在刘先生身上之前，他也不相信。他告诉律师，他的房子去年被划入征收范围，和征收人员反反复复协商了四五次，一直未能就补偿达成协议。今年5月份，他收到了征收方下达的征收补偿决定书，房子的补偿金额是征收方直接敲定的，这和他主张的金额，有一定差距。

“我的房子我还不能做主了？值多少钱，我心里还没数？”刘先生面对这一纸补偿决定书，心情颇为激动和不满。

刘先生告诉我们，在征收过程中，他没有看到任何文件，就直接收到了补偿决定书。这样的征收当然让他疑虑重重。

未协商好补偿的情况下，征收方能不能直接下发补偿决定书呢？政府在作出征收补偿决定前又需要履行哪些程序呢？下面爱土拆迁律师给大家做具体分析。

作出征收补偿决定前，征收方必须依次走完这三个法定程序

对于被征收人来说，在下达征收补偿决定之前，最重要的征收程序主要包括以下三个：

1、公布征收补偿方案并征求群众意见，允许提出异议

这个征收补偿方案准确来说是拟征收补偿方案，未最终确定。其内容主要包括征收的具体补偿方式和补偿标准，比如每平米房屋的补偿价、装修费、搬迁费、过渡费，还有安置房的地点、货币补偿的支付期限、搬迁期限等内容。该方案将面向被征收区域公开30日。

如果被征收人对补偿方案不服，可以申请听证，把大家对于补偿的争议事项在听证会上提出来，集体讨论，传达给征收方，要求其优化改进补偿方案。

2、征收决定并公告，对有补偿争议的当事人提供救济途径

征收决定的内容主要包括了征收主体、征收部门、房屋征收实施单位、征收范围、征收补偿方案以及行政复议，行政诉讼权利等事项。

这里需要做一个说明，征收决定和征收补偿决定其实是两个文件，大家不要混淆。前一个文件的相对人是全体被征收人，决定的事项是“征收”；后者的相对人则是具体的某个被征收人，决定的事项是对该特定的被征收人进行强制性补偿。如果被征收人对征收决定不服，则可以向法院起诉，请求撤销这个征收决定。如果征收决定被撤销了，那么征收补偿决定自然也就没有事实依据了。

3、房地产评估及送达分户评估报告，允许就补偿争议申请复评或鉴定

在征收决定下发后，征收方会安排评估机构进行被征收范围内的房地产评估报告，评估人员会进入被征收人家中进行入户评估，并最终形成整体的评估报告和分户评估报告。对咱们影响最直接的就是分户评估报告，会下发到我们手中。

如果对于自家房屋的评估价格有争议，那么可以提出异议，并通过申请复核评估和专家鉴定来争取解决纠纷或提高补偿。仍不能解决问题的，那么可以直接就征收决定申请行政复议或提起行政诉讼来维护自己的合法权益。

以上这三个程序是征收补偿决定作出前的必经程序，而上述案例中刘先生并未看到这些文件，那么是征收方在程序及文书上有所缺失，违反了法定的征收流程。

征收方作出征收补偿决定不应搞突然袭击，应满足这个必须条件

即便走完了上述三个程序，也不意味着征收方马上就可以作出征收补偿决定了。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”

如果被征收人在期限内不签协议，想要做钉子户，那么征收方就有权在征收决定载明的诉讼期满之后作出征收补偿决定。如果被征收人在法定期限内既不提起法律程序又不腾退，政府就可以直接向法院申请强制执行，而这时候的强制执行便是合法的了。

因此，刘先生的情况属于超过了签约期限，所以征收方下达了征收补偿决定。但是由于征收方此前也存在明显的征收流程及法律文书的缺失，直接下发征收补偿决定的行为并不妥当，其违法征收的行为也比较明显。