商品房买卖合同和认购书的区别？-法师兄

商品房买卖合同和认购书的区别？

来源：法律编辑整理时间： 2023-08-10 09:35:11 303 人看过

商品房认购书与买卖合同的区别有：商品房认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的协议，目的是约定双方日后要签订房屋买卖合同；商品房买卖合同是买受人和房地产开发企业在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议，目的是确认买卖事实。

关于商品房认购书的性质及其与与商品房买卖合同的关系。

商品房认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或现售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。认购书与正式买卖合同的关系为预约合同与本合同的关系。预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。

一般情况下认购书具有预约性质，它不能当然替代作为本约的买卖合同，但认购书如符合特定的条件又是可以转化为买卖合同的。关于商品房认购书与商品房买卖合同能否转化的问题，最高人民法院法释［2003］7号第五条作了规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

最高法院民一庭认为：该条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款（既应包括全款，也应包括部分购房款）。认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。

基于以上分析，我们认为涉案《认购书》尚不符合转化为商品房买卖合同的条件，也即认购书本身尚属于预约合同，并非已成为本合同的商品房买卖合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》第十六条

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

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