一、预约合同的违约责任

买卖预约一方当事人构成违约的责任有:采取补救措施，赔偿损失，承担违约金等。

《买卖合同司法解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

二、预约合同的概念及法律特征

古代罗马法中没有预约的概念。近代部分国家民法典开始有预约的规定，但各国立法例很少对预约作出抽象性的规定。也有学者阐述得更为具体完整，如“预约，或称预备性契约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议”。由此，预约合同应当具有下列特征：

(一)预约合同须有当事人达成合意

预约既为契约，则必有双方当事人意思表示一致的内容，其为民事法律行为，否则不构成契约。双方当事人在签署商品房预售合同或现房买卖合同前，对房屋交易的部分事宜达成一致并签约确认，此达成一致的事项就是双方当事人的合意。其内容一般包括：双方当事人的基本情况;房屋的基本情况(含房屋位置、面积等);价款计算;签署契约的时限规定;定金条款等[5]。当然，在实务中预约的表现形态比较多样、复杂，其可以表现为意向书、允诺书、认购书、定金收据、原则协议、谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等，判断其是否构成预约看是双方意思表示还是单方意思表示，前者为预约，后者则为要约。若双方和单方意思表示均不明确，则既不构成预约也不构成要约。比如，甲公司与乙购房人达成“意向书”规定，只要甲方保证房屋质量，价格合理，能及时交付房屋，乙方将考虑向甲方购房。此份意向书中，乙方使用了“考虑”一词，使得双方的权利、义务变得完全不确定，这类似于附随意条件[6]的法律行为无效一样，根本原因在于欠缺明确的意思表示。

(二)预约的标必须是在一定期限内签订本约

在商品房预售中，双方当事人之所以要签订预约是因为当时存在事实或法律上不能克服的障碍，不具备签订商品房预售合同的条件，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未缴清土地出让金，尚未取得《商品房销售许可证》等，故当事人只得以预约的形式签订合同。由于交房时间无法确定，实际施工中又可能出现变更设计、增加建筑面积等情形，所以当事人所签订的预约合同中往往存在着大量的缺失条款和不确定条款。这些条款只能在将来条件成熟后，通过双方签订本约来予以明确，以最终确定双方在商品房买卖合同的权利与义务。故预约的标的指向只能是将来签订本约，若无需签订本约即可确定双方的权利、义务，则将不构成预约而是本约。

(三)预约须有当事人受其约束的意思表示

合同的法律拘束力是法律赋予的，但不仅仅来源于法律，而是两方面的结合，即当事人意志与法律意志的统一。也可以说是当事人各方为使自己的意志受法律保障，将自己的意志符合于法律意志[7]。因此，预约合同中当事人明示或默示受其约束的意思表示，是预约合同成立的必要条件。如当事人双方在进行反复磋商后，就合同的部分内容初步达成共识，并签署了备忘录，为进一步的磋商提供参考。此类备忘录仅是双方谈判过程的记录，属于缔约过程的一部分，体现不出双方须依此缔结本约的义务，故没有法律拘束力，也就不能构成预约。那么，仅对一方当事人产生法律拘束力的协议能否构成预约?比如，某甲与某乙约定，在甲出售住房时，乙可以按每平方米4000元的价格优先购买。有学者认为，此类协议亦属预约。笔者持不同观点，认为此协议不能构成预约。理由是：首先，优先性协议仅赋予一方订立特定合同的优先权，只为一方当事人固定了交易机会，与预约为双方当事人固定交易机会的本旨不合。其次，由于某乙被赋予了房屋买受的优先权或选择权，某甲在任何价格出售住房前都必须向某乙发出要约，某乙在任何价位上均享有优先承诺权，故对某乙而言，只有权利而无必须缔结本约或为缔结本约必须进行磋商的义务，此与预约的基本含义不相符。

(四)预约的内容应具有一定的确定性

《民法典》规定，要约的内容应当具体确定。要约的内容一旦被受要约方所承诺，即成为双方合同的内容，故合同内容的具体明确是合同成立的基本条件。《民法典》第12条规定了合同一般应具备的八项内容，但此条属于任意性规范，当事人得依自己的意志优先之。只要合同的核心条款存在，合同即告成立。因此，合同的性质决定了合同成立所应具备的基本内容。对于商品房买卖预约合同，因预约阶段存在“事实和法律障碍”而不可能作出十分具体详尽的约定，在预约合同中表现为大量的缺失条款和不确定条款，但不能因此认为商品房买卖预约合同可以没有基本内容或核心条款。商品房买卖预约合同的成立至少应当具备两项明确的内容，即房屋的基本情况(包括坐落位置、层次、大致面积等)及将来依预约签订本约的意思表示。