人民法院在民事案件的审理中判断当事人之间是否存在事实合同关系，应当结合当事人实施行为当时的意思表示和纠纷发生之后当事人对相关事实的认知等因素进行综合判断，不能仅以一方当事人的单方陈述为依据。

事实上的买卖合同关系成立的条件具体可以归纳为买卖合同的一方当事人履行了买卖合同所规定的主要义务，对方当事人予以接受，但是双方并未签订书面的买卖合同，则可以认定为双方成立事实上的买卖合同关系。

主要义务的认定是关系到是否成立事实合同关系的决定因素，一般而言，法院可根据双方交易行为的主要标的来确定主要义务，附随义务的履行不能形成事实合同关系;另外，主要标的的交付必须是达到了大部分主要标的完成交付时才能认定为主要义务履行完毕，主要标的的极少部分交付不能认定事实合同关系成立。

有时候可能会出现明明是买卖的关系却演变成了借款的关系，因为可能在签订完买卖合同之后公司出现了一些经济上的问题或者货物供不过来的问题导致没办法按照买卖合同上的规定履行，此时是可以根据法律法规的规定转化成民间借贷的。

一、房屋买卖合同违约责任形式有哪些

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违反商品房买卖合同义务依法应当承担的责任，即为商品房买卖合同中的违约责任。商品房买卖合同的违约形态主要有以下几种：

1、预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：

(1)预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。

(2)预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。

2、实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《民法典》（自2021年1月1日起实施）第五百九十条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

3、不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付，是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。

4、其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。

购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。