新加坡是以私有制为基础的国家,其经济一般以自由放任的市场经济为原则,但是在土地市场,则是政府主导,政府广泛干预管制土地使用和城市规划。新加坡土地制度采用公有制和私有制两种形式共存的混合型,但以公有制为主,政府拥有全国90%左右的土地,而且,国有土地(包括法定机构购买)和公有土地(政府部门直接掌控)的比重仍在上升,私人土地的比重还在下降。
新加坡土地市场私有土地的比重很小,以国有土地为主。产业用地供应主要是通过国有土地租赁和厂房租赁两种方式。土地租赁期一般是30年,期满后可以再续租30年。厂房租赁是由裕廊镇管理局开发的单层或多层标准厂房,根据不同情况租赁给企业,最长也只有60年,租赁期满后厂房无偿归裕廊镇管理局所有。土地和厂房租赁期间,租金每隔几年都要调整一次。这种灵活的供地方式,为产业升级留下了发展空间,并在很大程度上避免了土地的闲置。同时,统一、高效的管理体制,单层管理模式,一站式服务和集中审批,也缩短了供地周期。
新加坡土地制度
1、土地所有制度
主要有国有和私人所有两种形式,其中国有土地又可以分为两种形式:
国有土地,由作为政府部门所属的土地局掌管;
公有土地,由作为半官方机构的法定局,如建屋发展局、港湾局、民航局以及其它社会团体所掌握和使用。
目前,国有土地约占53%,公有土地约占27%,私有土地只占20%左右。
2、土地征用制度
根据《土地征用法》规定,凡为公共目的所需的土地,政府都可强制性征用。为了防止滥用《土地征用法》赋予的权力,政府详细规定了征地程序、操作流程和土地补偿标准。
3、土地交易制度
采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式,将一定年限的土地使用权出售给使用者。
出让后的土地可以自由转让、买卖和租赁,但年限不变。使用期满后,政府无偿收回土地及其地上附着物;若要继续使用,须经政府批准,再获得一个规定年限的使用期,但须按当时的市价重估地价第二次买地。
新加坡土地使用权年限
土地使用权分为三种:
(1)拥有地契的私有土地,土地性质为私有
(2)使用权为999年的土地,土地性质为国有
(3)使用年限为99年的土地,土地性质为国有
目前政府公开出让的开发用多为99年的,地契的项目大多集中在区域的旧城改造项目。同一区域的地契项目和99年使用年限项目,会有30%左右的价格差异。
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