鞍山市政府令144号

《鞍山市城市住宅区物业管理办法》业经2005年2月7日鞍山市第十三届人民政府第36次常务会议通过，现予公布，自2005年4月1日起施行。

市长：张杰辉

二00五年二月二十八日

鞍山市城市住宅区物业管理办法

第一条为加强和完善城市物业管理，规范物业管理活动,保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的城市物业管理。

第三条本办法所称物业，是指房屋及相关共用设施设备和共用场地。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主是指物业所有权人。

本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第四条鞍山市房产局是全市城市住宅区物业管理行政主管部门，县(市)房产行政主管部门是本辖区内的城市住宅区物业管理行政主管部门。

其他有关行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第五条新建住宅区应当实行物业管理。

城市新建住宅区要严格按国家有关规划标准进行设计，并符合物业管理的要求。规划设计方案应包含如下内容：

(一)建筑面积在2万平方米以上5万平方米以下的住宅区，建设单位应提供不少于110平方米的物业管理用房。建筑面积在5万平方米以上的，每增加1万平方米，相应增加不少于10平方米的物业管理用房;

(二)提供自行车场、停车场等共用设施设备和共用场地。

提供的物业管理用房，应充分考虑办公及群众办事方便。

第六条原有住宅区私房比例达到70%以上且共用设施设备齐全的，可以实行物业管理。

配套设施不全的，应当与社区建设相结合，由政府投资、社会力量投资或自管房单位投资负责组织完善。

物业管理用房可在小区内购置一层住宅或在规划许可的前提下新建。建筑面积在2万平方米以下的住宅区，应提供不少于80平方米的物业管理用房。建筑面积在2万平方米以上的，每增加1万平方米，相应增加不少于5平方米的物业管理用房。

第七条物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上(含两个)单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。如该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应向物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理行政主管部门应当按照本条第二款的规定划分物业管理区域，并登记备案。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理行政主管部门应当会同当地街道办事处，按照本条第二款的规定，结合物业的具体布局划分物业管理区域，并登记备案。

第八条建设单位在预售房屋之前，应当参照建设部制定的示范文本，制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件。业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项做出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。

第九条建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋销售合同的附件中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

归全体业主所有的配套设施设备主要包括：

(一)物业管理用房;

(二)门卫房、电话间、监控室、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊;

(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库(车场);

(四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地;

(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备;

(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。

第十条新建住宅区在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当实施前期物业管理。

前期物业管理工作由建设单位按国家有关物业管理招投标的规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米的，经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。

第十一条原有住宅区实施物业管理的,前期物业管理可优先由该住宅区中原管房面积最大的房产管理单位提供物业管理服务;公有房屋应由产权单位依据合同托管给该物业管理企业实行物业管理，由物业使用人缴纳物业管理服务费。

第十二条前期物业服务合同可以约定期限;但期限未满时，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同已生效的，前期物业服务合同终止。

第十三条售出的房屋建筑面积达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理条件的原有住宅区，在达到上述条件30日内，建设单位或管房面积最大的房产管理单位应当书面报告物业管理行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位或管房面积最大的房产管理单位未按时间要求书面报告的，业主可以向物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

物业管理行政主管部门接到书面报告或业主的书面要求后，应通知物业所在地街道办事处(镇人民政府)按照有关规定，指导业主、建设单位(包括公有房屋出售单位)组成业主大会筹备组，组织召开第一次业主大会，选举产生第一届业主委员会。

第十四条在业主大会成立并选举产生业主委员会后，建设单位应将归全体业主所有的配套设施设备移交给业主委员会。