未经消防验收并不必然导致房屋租赁合同无效。在房屋租赁合同纠纷中,经常出现两种情形:一是,出租人向房屋承租人主张拖欠的租金和迟延给付违约责任,而承租人则以案涉租赁房屋未经消防验收,房屋租赁合同违反法律强制性规定,应认定为无效,故无需按约定给付租金和承担违约责任;二是,出租人明知案涉房屋没有消防验收仍将其出租,后因市场租金上涨而试图通过主张房屋租赁合同无效,而收回房屋,另行出租,谋取更高租金。
一、房屋出租后被两次转租合法么?
需要依照不同条件进行判断。房屋转租合法的条件房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为,合法的转租须符合两个必要条件:合法条件1,转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴,必须经房屋所有权人同意,否则无效。合法条件2,转租的租金不得高于原租金,确实需合理提高,提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益,应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的,或谋取租金差价的转租,房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任,并可解除房屋租赁合同收回出租房屋。不能转租情况,房屋租赁合同约定可以转租的,承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的,承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的,出租人有权解除租赁合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意,但在签订转租合同前应当书面告知出租人,否则出租人也可解除租赁合同。
二、常见的房屋租赁合同纠纷
1、承租人不履行房屋租赁合同,长期拖欠租金。
2、未经有关部门批准,擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷。
3、不签订书面房屋租赁合同,或房屋租赁合同不规范,主要内容不完备,双方权利义务不明确而发生租赁纠纷。
4、为逃避管理和偷逃税、费而变相出租房屋发生的租赁纠纷。一些业主为了不交管理费和租赁税负,便和房屋租赁承租人串通,假以房屋租赁合同、联营、承包甚至借住的名义变相出租房屋,结果有的承租人假戏真做,不但不交房租,反而要出租人承担相应的经营责任风险,从而导致双方发生租赁纠纷。
5、专业市场欠租金户联手拒交租金而发生租赁纠纷。一些经营亏本或获利较少的房屋租赁承租人,为了堤内损失堤外补,即少交或不交租金,联络多个承租人以各种借口拒交租金,进而转移其经营风险。
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