物业公司作为整个小区的“管家”，其职责是为业主服务，而作为被服务方的业主需要交纳物业费作为物业公司提供服务的报酬。但是在现实中，物业公司和业主之间并非如此和睦，因利益冲突发生的纠纷十分常见，特别是物业服务中那些不为人知的内幕，令业主们在与物业打交道的过程中处于被动和不平等的弱势地位。

一、不为人知的内幕

内幕一：新房验收预交物业费没有法律依据

购买新房的业主通常会被要求在收房的同时预交物业费和供暖费，业主对此习以为常，并不认为有什么不妥，但实际上，物业公司要求业主预交物业费的做法没有法律依据。

按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，业主可以拒交。遇到物业公司借此拒交业主钥匙的情况，业主完全可以向物业管理部门和物价部门投诉。

内幕二：出卖业主信息来赚钱

物业公司在与开发商进行交接的时候会从开发商那里得到小区业主的个人信息，包括电话号码、家庭住址、身份证号等。有些无良的物业公司服务人员会出卖手中的这些信息，从中获取私利。而很多业因为个人信息被泄露而遭到推销公司的骚扰后，却不知道出卖自己的其实就是物业公司。

内幕三：业主能享用的“免费保修期”很短暂

屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期，但是起始日期却是从工程竣工验收合格之日开始计算的。所以，很多业主即使是刚刚入住新房，这些项目也很可能已经过了保修期，需要自掏腰包修理。

内幕四：公共维修基金是笔糊涂账

虽说维修和购置新设施的费用可以启用公用设置基金，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。而且这笔公共维修基金到底有多少、够不够用业主并不清楚，完全由物业公司说的算。这种信息的不平等使业主处于被动挨打的境地。

内幕五：物业公司无权以停水停电来胁迫业主交物业费

停水停电是物业公司常用的催缴物业费的手段，但实际上，物业公司是无权这样做的。物业可以通过打电话、发传单、上门等方式来催促业主或租客交付物业费，却没有权利采取“停水停电”的手段，这是违反法律规定的，业主有权起诉物业公司。

二、物业费用包括哪些内容：

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3.物业管理区域清洁卫生费用;

4.物业管理区域绿化养护费用;

5.物业管理区域秩序维护费用;

6.办公费用;

7.物业管理企业固定资产折旧;

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9.经业主同意的其他费用。

三、物业费什么时候开始收?

1、以业主到小区物业管理处办理入住手续、业主取得了新房的钥匙作为业主入住的开始。因为有时候业主会直接把毛坯房出租，事实上就是入住了，就应该按100%交纳物管费。

2、业主办理入住手续后物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，对已购买但未入住的业主一年内按物业管理公共性服务费标准的50%交纳”，同时为了尽量避免一些“炒房”的业主长期将房屋闲置，又规定一年后仍未入住的按100%交纳物业管理公共性服务费用。

3、国家法律法规并没有规定物业费须多长时间缴纳一次，那么物业费的缴纳时间问题可在签订的物业管理合同中注明。

4、根据物业管理条例规定，在交房之前物业公司要与开发商进行验收，在验收完后，物业公司正式接管该小区，那么小区已竣工、且验收合格后的房屋的资料、钥匙都是必须要移交给物业公司的。

5、业主在接到开发商发放的入伙通知书后，根据入伙通知书上的时间开始缴纳物业费，并且在该时间以后房屋的一切费用、责任都由业主自己承担了。也就是说从那天开始，房屋的一切权利、责任都归业主了。