一、房产可以质押吗
对不动产质押的效力认定,除了要根据《民法典》动产质押的有关规定之外,还应当依照不动产抵押的有关规定进行处理。也就是说,不动产质押,既要符合动产质押规定的全部条件,又要不违反不动产抵押中的有关规定,才是有效的,其质权才能受到法律保护。同时,从我国不提倡不动产质押的立法意图考虑,在不动产质押较动产质押的效力认定上,对不动产质押的效力认定更应当从严掌握,在价值取向上引导人们尽可能减少以不动产设定质押。
《民法典《(2021.1.1生效)第四百二十五条
【动产质权的定义】为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。
二、房产质押合同应当注意哪些方面
(一)出质人和质权人应当以书面形式订立不动产质押合同,并载明出质的不动产。
根据我国《民法典》的规定,质押合同为要式合同,必须履行特定的形式,即除了合同当事人设质的一致意思表示外,还必须以书面形式订立质押合同,合同才能成立。如果当事人只是以口头约定的方式设定不动产质押的,债权人即使占有了质押的不动产,也应以该质押关系不符合质押合同的形式要件而确认质押不成立。质押合同没有载明出质的具体的不动产的,因该质押合同无明确的质权指向对象,缺少质权成立的物质基础,也应当归于不能成立。
(二)出质人对出质的不动产必须享有所有权或处分权。
对出质的不动产,出质人应当具有所有权或者依法享有处分权才能出质。否则,不发生质权设定的效力。关于出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质,债权人不知出质人无处分权的,仍可对质物行使质权的规定,该规定仅适用于动产质押,而不能扩大和套用到不动产质押上来,不动产质押出质人对质物一定要有合法的所有权或处分权,否则,质押都应当认定为无效。
(三)不得用于抵押的财产,该财产不能用于质押。
抵押与质押,除了在是否转移占有和公示方式上存有根本的区别之外,在其他方面并无本质的不同,因此不得抵押的财产理所当然也不得用于质押。如:土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;被依法查封、扣押、监管的财产等等。这些财产都不得用于质押,如用于质押的,应当认定质押无效。
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