1、虽然出售房屋的出卖人与产权证上的房屋产权人一致,出售价格也相对合理,但若卖房人为限制民事行为能力人或无民事行为能力人,买卖合同效力依然受到影响,乃至无效。故,即使是一宗看上去很正常的买卖,也要尽可能对出卖人精神状态有所判断和做必要的背景调查,对于出卖人明显存在精神疾病的,有必要取得其法定代理人或近亲属对交易行为的书面确认。
2、虽然房屋买卖合同的签订再正常不过:买卖双方主体具备交易资格、无其他违法行为,交付了房款并办理了过户,但因前手的买卖合同瑕疵,即便所有的交易均办理登记手续,但在最初的产权人出卖房屋并过户后,因其无民事行为能力或限制民事行为能力,最后取得房屋的登记产权人,依善意、依合法成立的房屋买卖合同要求该民事行为能力欠缺之人腾退房屋,依然存在不能获得法院支持的风险。原因在于法律和情理的两难。故,买受人对交易房屋居住现状及居住人身份、与该房屋关系的了解成为必要。
3、签订房屋买卖合同因主体资格不适导致无效后,受让人将房屋另行转给善意第三人,第三人因获取房屋所有权或使用权目的不能实现的,受让人并不因其与第三人的善意取得而免于承担违约责任。
4、购房合同的发票和装修房屋的票据应长时间留存,不仅是作为房屋所有权的证明,且在嗣后合同因各种原因导致无效主张经济损失时,可作为凭据。
5、买卖合同一方主体的民事行为能力直接影响合同效力。就以往的行为能力鉴定,应当提供过去一段时间内的就诊治疗情况。如不能证明签约当时的行为能力,仅以现时的鉴定结论,有可能难以获得法院作出买卖合同无效认定。
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