根据建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司有以下权利和义务。

物业管理公司的权利：

①物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法;

一、闹物业不违法怎么办

物业根据物业管理合同和管理办法对小区实施管理，而在管理的过程中，物业最怕业主向相关部门进行举报。那么物业最怕什么举报呢？主要有如下几点：

1、举报乱收费

物业管理小区的时候，最怕被业主举报乱收费。若是业主举报，或者是投诉物业管理方面乱收费，那么市、区物价部门会进行相关的检查，进而给物业带来很大的不便，因此物业最怕举报乱收费。

2、举报断水断电

物业有权向业主收取水电的费用，但是没有权利进行断水断电。若是物业进行断水断电，那么属于违法行为。因此这个时候，业主可以去相关的自来水公司、供电公司反映情况，也可以去县级以上房地产行政主管部门投诉。进而因为停水、停电直接造成的财产损失，物业还要给予业主赔偿，举报物业断水断电，也是物业比较担心的问题。

3、举报服务质量差

业主对于物业管理公司管理质量不满，可以到业主委员会进行投诉举报。而业主委员会有权利对物业公司作出的各项管理决定进行审核。对于物业管理公司的管理和服务有不妥之处的话，那么业主委员会就有权利对物业管理公司进行处罚，严重的话，甚至可以把物业管理公司更换掉。因此物业比较害怕业主向业主委员会举报服务，对于物业的整体来说影响很大。

二、二手房物业纠纷发生后怎么处理

（1）业主与物业管理公司协商解决

《物业管理条例》中明确规定了业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的约定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

（2）由第三人协商解决

一般第三人调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。业主与物业管理公司发生纠纷后可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。

（3）提交仲裁机构仲裁

业主与物业管理公司发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理合同中仲裁条款或纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，双方可将纠纷提请有管理权的仲裁机构进行裁决以解决纠纷。

（4）投诉

业主与物业管理公司发生纠纷时，业主可以根据《物业管理条例》第49条规定，向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

（5）提起诉讼

业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时，可将纠纷诉至法院或直接向当地人民法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

（6）如果以上方式都不能满足业主，可以更换物业管理公司

《物业管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。

三、物业收费纠纷的处理方式是什么

物业欠款纠纷的处理方式是：

1、业主与物业管理公司协商解决

《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

2、由第三人调解

这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

3、提交仲裁机关仲裁

这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

4、投诉

业主与物业管理公司发生纠纷时，业主可以根据《物业管理条例》第49条，向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

5、提起诉讼

业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

6、更换物业公司

如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。