近日，全国工商联相关负责人表示，拟筹建的建银精瑞公租房建设投资基金，已上报国家发改委和住建部等待审批。在此之前，全国社保基金和部分信托公司就开始参与各地保障房建设项目。

目前，公租房基金的收益主要来源于政策优惠收益和房租收益等，比如公租房依法享受减免城镇土地使用税、契税、印花税、营业税和房产税等。同时工商联提交的方案建议，若以租赁方式提供建设用地，土地租赁款可递延至基金产生租金收入阶段予以交付。若为土地出让方式，提案建议给予如同期市场土地出让金50%～70%的优惠，并提高容积率至普通住宅的1.5～2倍。

鉴于商品房投资需缴纳62项税费大约占当前房价之30%左右之状态，公租房基金所获得的税费优惠，再加以市价的50%～70%支付地价。这意味着公租房基金投资公租房所带来的沉淀资本大致是商品房投资的一半，甚至更低。

按照建银精瑞披露的方案，公租房的合理租金为每月每平米30元，为北京等五大城市平均租金45元的三分之二。同时，该基金方案还提议在公租房项目中拿出15%的公建部分用于商业物业出租，若这部分商业物业出租也暂免营业税和房产税等，那么该商业物业的租金收益，无疑将进一步提高公租房基金年化收益率。

显然，相对于商品房租金，公租房基金所提供的租金，若把其享受的各种政策优惠折算成房租成本，其租金并不算低，甚至综合成本还要高于不享受政策优惠的商品房房租。如假设购买商品房用以出租所需要支付的租赁房投资成本为100万，那么公租房基金将是以大约一半的公租房投资成本向市场提供折价1/3的市场房租，这无疑是一种不容忽视的杠杆收益。

公租房基金等私人资本参与保障房体系建设所带来的性价比要优于政府亲历亲为。然而，若私人部门投资政府保障房体系，是以享受政策优惠为前提，那么这就并非是真正意义上的市场行为。如该模式直接把房价和房产税收等，割裂成保障房市场标准与商品房市场标准，从而使保障房体系与商品房体系形成明显的级差地租和税费，使房价、地价都带有了等级身份，从而干扰整个房市价格信号和资源配置，进一步加剧房市双轨制。

因此，既引入市场主体参与保障房建设，缓解政府资金压力，同时又避免房市双轨制和房市价格信号紊乱，就需在保障房与商品房的地价和税费一致的状态下运行。具体而言，政府允许包括公租房基金在内的市场主体参与保障房建设，但不是通过税收和地价优惠，而是通过财政补贴房租来实现。如公租房基金等按照市场化的地价和税费承建公租房，纳入政府政策性租赁房体系，然后政府确定政策性优惠租金，公租房基金按照政府确定的租金出租给中低收入群体;政府则根据当前市场租金与其政策性房租金之差，对公租房基金进行财政性补贴。