买受人和开发商签订的房产买卖协议中,应该有开发商交付房产的明确的期限。超过交付房产日期的,就属于开发商延期交付房产,需要根据合同约定承担违约责任。
一、开发商延期交房要怎么处理
开发商无正当理由延期交房的,购房人应当催告,经催告后在合理期限内如果仍然没有交房,可以要求解除合同。另外购房者也可按照合同要求支付违约金或者赔偿损失。如果合同既约定违约金又约定了赔偿损失的,不能同时适用,可择一较高者适用。
《民法典》第五百六十三条规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确,该解释规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。该解释又规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
以上规定中,两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚,一为购房者催告开发商交房,一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权,一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
二、开发商为什么延期交房
(一)验收不合格
该工程建造质量不行,一次验收不合格,主要指房屋因为存在严重的质量问题而未验收合格以及没有达到《消防法》要求,没通过验收。开发商又打通关系或者改进,导致耽误了时间。
(二)开发商资金跟不上
开发商的资金链出现了问题,导致了罢工、闹事或者第三方的骚扰,这也就形成了所谓的“烂尾楼”,那么自然会延期交房。
(三)楼盘质量不行
有些楼盘还没交房墙皮就掉了或者出现裂缝了,导致翻工,开发商只能去修补应付了,要不然业主又要起义了。
(四)不可抗力
不可抗力导致的延期交房情况并不多见,不可抗力包括洪水、地震、火灾、罢工、骚乱等,今年发生的疫情也算是不可抗力的一种。
(五)小区道路和环境建设未竣工
有的楼盘房屋虽然造好了,但是小区道路和环境建设未竣工,这也就导致不能进行交房。
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