在2008年深圳市持续低迷的房地产市场，引起了土地市场的淡静。

1.市场交易情况综述

2008年上半年深圳市供应土地41宗，总供地面积达2077504.9平方米，合计3114.7亩；其中成交26宗，成交净用地面积1390697.48平方米；成交总金额为1003404.3万元。与2007年同期相比，成交宗数增加了12宗，总成交面积增加357％。这主要由于2008年成交土地单宗面积同期增长幅度较大，工业用地最为明显。

在2008年上半年土地供应中，招标方式供地2宗，1宗成交；挂牌方式供应38宗，成交25宗。未成交的土地共14宗，包括8宗居住用地，3宗工业用地，2宗为自用停车场和1宗商业（服）用地，总面积为886870平方米。

2.土地成交情况

2.1成交土地区域分布特征

与2007年相似，2008年上半年深圳市关外土地成交数量最多，面积最大，成交宗数和面积分别占总成交土地的38.5％和57%；其次是关内南山区，成交宗数和面积分别占总成交土地的23.1％和37%；成交宗数最多的是福田区，成交10宗地，占土地成交总宗数的38.5%，但成交面积为77846.76平方米，仅占土地成交总面积的6%。

深圳市除罗湖和盐田两区没有土地供应外，其余各区都有。从交易面积来看，较之于关外，城市中心区的土地供应单宗土地规模普遍偏小。从区域来看，关外放量势头迅猛，不管是土地成交宗数还是土地成交面积都是各区中最多的，交易面积超过总面积的一半，而交易宗数超过总交易数量的三分之一；在关内，福田、南山区仍然是市场的热点，但随着城市核心区的完善和提升，该片区的土地供应面积还会进一步减少。

2.2成交价格特征

2008年上半年深圳市成交土地总体楼面地价为3830.78元/平方米。不同的区位和用途也是影响地价的重要因素。从土地用途来看，福田区供地以商业用地为主，南山区主要是商住混合用地，宝安区以居住用地为主，而龙岗则多为工业用地；分区域来看，全市土地成交单价从关内到关外呈现明显递减趋势。福田区成交土地的楼面地价最高，为5786元/平方米，其次是南山（4272元/平方米），宝安次之（2807元/平方米），最低为龙岗（961元/平方米），关内平均楼面地价较之于关外高出约3000元/平方米。由此可以看出随着城市的扩张和市中心土地的日渐减少，市中心的土地价值显得越发精贵。

2.3成交土地的用地性质

2008年上半年成交的土地中，住宅用地6宗、工业用地4宗、商业（服）用地16宗。与2007年同期相比，成交的住宅用地增加了3宗，工业用地减少了2宗，商业（服）用地增加了12宗，而成交的商业（服）用地则主要是分布于福田区。可见，深圳2008年上半年的土地市场成交呈现以商业（服）用地为主，住宅用地和工业用地并重的格局。2.4各月成交土地动态变化

2008年上半年各月成交量变化较大，进入2008年，土地交易在2月跌到波谷，3月无论从成交面积还是数量都在逐渐增多，4月成交数量达到峰值，5月再次跌入谷底，6月土地成交面积达到上半年最大值，且单宗成交面积较大。

3.流标土地情况

近几年来，深圳市部分土地在出让时就附加了许多限制条件，比如限价、限性，更有甚者的是所谓5限地。过多的政策性限制、土地升值潜力不明显、推出时机不当等因素，造成近来土地流标现象频频出现。

2008年上半年供应土地41宗，流标15宗，总流标面积为687010平方米。其中10宗位于宝安和龙岗，7宗居住用地和3宗工业用地。虽然关外目前发展迅速，但由于其成熟度及人气聚集度始终不高，住宅市场的发展仍存在一定抗性。此外，尽管福田和南山亦有土地流标现象，但其对城市中心土地成交并未产生明显影响。

4.小结

4.1房市低迷，地市淡静

2008年上半年深圳市土地市场的供应量和成交量较2007年同期都有大幅的增加，就成交率来看，2008年上半年成交率为65%，与2007年同期相比减少了22.5%；而从流标率来看，仅2008年上半年土地流标率就达到36.6％，比2007年同期增加24.8%。由此可见在2008年深圳市持续低迷的房地产市场，引起了土地市场的淡静。

4.2地价区域差异明显

全市地价从关内到关外呈现明显递减趋势。2008年全市平均楼面地价为3830.78元/平方米，福田区成交土地的楼面地价最高，为5786元/平方米，该区有30.8％的土地楼面地价超过6800元/平方米以上，最高的楼面地价甚至达到了10161元/平方米（南山商业文化中心区的T105-0094地块）。而关外龙岗地价最低，仅为961元/平方米。

4.3关外龙岗、宝安发展加速，关内福田南山仍是热点

关外2008年上半年共成交土地10宗地、791596平方米，无论是土地成交宗数还是土地成交面积，在各区中名列前茅，交易面积超过总面积的一半，交易宗数超过全市的三分之一。在该两区成交的土地中，居住和工业用地占了九成以上比例。从土地成交价格来看，住宅用地整体成交单价为2969元/平方米，工业用地平均成交单价为450元/平方米，随着政策的倾向和城市基础设施的完善，区域土地的升值潜力和发展前景将进一步得到体现。

关内福田区土地成交宗数超过全市三分之一，但单宗成交规模小于关外。尽管福田区土地价格很高，但凭借其成熟的市场条件和优越的地理位置，使开发商对城市中心区域有较高的经济预期，强化了该区在全市土地市场中的核心地位。