何为“棚户区”?

一般来讲，“棚户区”是指城市范围内，房屋密度大、使用年限长、房屋质量差、采光通风差、人均居住面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。

目前，仍存在部分房屋未达到指定使用年限便“被棚改”的情况。

那么，面临不合理的改造，明显偏低的补偿数额还有提升的希望吗?

本文，在明律师就以《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》为依据，为大家讲解棚户区改造的细节，帮助您提前了解棚改中应当引起重视的环节。

【公开征询改建意愿】

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十二条规定：因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。

根据此规定，在意愿征询结束后，政府还应当及时公布征收补偿方案并征求公众意见。

这两个时点都是棚户区居民表达真实意愿所要积极把握的。

而在实践中，对于大城市中老城区的集中棚户区，大多数人对改造都是持支持态度的。

但不排除由于认定原因导致的“被棚改”情况存在，故此，公开征询改建意愿也是举足轻重的。

【组织预签补偿协议】

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十一条规定：“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。

在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

签约比例由区(县)人民政府规定，但不得低于80%。

与一般的国有土地上房屋征收项目相比，这是一个极其重要的“创新性”程序——“模拟拆迁”，或者称之为“预签约”，即预签附生效条件的补偿协议。

关于这一程序，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并未提及，这就要求广大被征收人切勿草率签字。

您应当对比自身情况，仔细阅读条款设置、慎重审视补偿细节，维护好自身权益。

一旦在“模拟拆迁”阶段签字同意，后面再想维权难度将会明显加大。

故至少在这个环节，对补偿安置不满的被征收人就应及时委托专业征收维权律师介入。

【提供合理安置保障】

需要强调的是，棚户区改造也应遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)的规定，提供房屋产权调换或者货币补偿，由被征收人自愿在这两种补偿方式中选择。

590号令同时规定，棚户区改造项目的被征收人有权要求征收方安排“原地回迁”安置或是就近地段安置。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十六条也作了相似规定：作出房屋征收决定的区(县)人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。

就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

在征收实践中，将居民安置到比较偏远的地段，可能使原有生活水平、生活质量有所下降。

当然，外迁安置往往在政策上具有更大的灵活性，补偿的安置房面积、户型、楼层在选择上空间更大，有时也会在置换比例上有所侧重。

被征收人可根据自身的生活需要进行选择。

需要指出的是，一般情况下“回迁”和“外迁”二者只能择其一，很难实现既回迁一套房，又外迁一套房的安置方式。

若涉案棚改项目没有回迁选项，被征收人可针对征收补偿决定提起复议或者诉讼，及时寻求救济。

【申请人民法院强制执行，未必没救了】

真的到了这一阶段，基本上已经是“最后通牒”了。

如果您没有配合签约，在补偿决定规定的期限内既不行使救济权利也不搬迁，市、县级人民政府是有权申请人民法院强制执行的。

但需要指出的是，此时被征收人仍有寻求救济的最后可能。

根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第5条，人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。

此外，根据《行政诉讼法》的规定，征收补偿纠纷是允许在法院的主持下进行适度调解的。

在这一阶段征收双方仍有到法院进行面对面调解的机会。

专业征收维权律师通过一些诉讼技术手段也可能实现将强制执行中止下来，进而获取与征收方进行最后协商谈判的筹码的可能性。

在明律师最后想要提醒大家的是：棚户区改造项目总体上要遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)的规定实施。

不同地方在实践过程中，会结合地区发展等因素进行创新、调整，达到高效率改造的目的。

但是，被征收人依法享有的提出意见、要求听证、举报查处、复议、诉讼等一系列权利不容剥夺。

另外，广大被征收人一定要明确，任何征收项目都禁止违法强拆。

实践中，个别征收方因为是“棚户”就随便推、拆的情形，是严重违法的。