承租人在租房的过程中,有时会出现房屋所有人把房屋抵押给第三方的情况,当房屋所有人到期无法偿还债务时,债权人往往会行使抵押权,这时有的债权人会让承租人搬出房屋,不再租赁。
我国《民法典》在第725条中对买卖不破租赁原则作出了规定:“租赁人在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”也叫“买卖不破租赁”,在租赁关系存续期间,即使房屋所有人将房屋让与他人,对合法的租赁关系也不产生任何的影响,新的房屋所有人不能以其已成为房屋的所有人为由,要求承租人返还房屋,不仅如此,合法转租合同的内容与效力也不受影响。
需要注意的是,适用买卖不破租赁首要原则就是房屋租赁合同合法有效;出租人已经将租赁房屋交付给承租人,承租人按照合同约定合法有效的占有房屋;且是因为买卖、互异、赠与、投资、抵押权实现、继承、赠与、企业合并等原因,使租赁房屋的所有权发生变动的。
但是,并不是所有情况下的租赁房屋都适用买卖不破租赁原则,以下三种情况就不适用买卖不破租赁原则:
(一)租赁的房屋因被没收、征收发生所有权变动;
(二)先抵押后出租,抵押权已经登记,使用买卖不破租赁妨害抵押权实现的;
(三)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
在这种先抵押后出租的情况下,依据该条款规定,抵押权优先于承租权。这样一来,抵押权人在债权无法实现时,将抵押物变卖,购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此,只要买受人不愿履行原租赁合同的,承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。
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民法典规定什么是买卖不破租赁原则,怎么处理租赁合同转租纠纷吉林省在线咨询 2023-07-08买卖不破租赁是指:租赁在先的,即使在租赁期内房屋产权发生变更,也不影响租赁合同的效力,房屋受让方应继续履行原有的租赁合同。转租的话,必须经原出租方同意才可以,或者租赁合同中明确规定可以转租,否则,转租行为是无效的。
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买卖不破租赁的原则是什么?买卖不破租赁的相关法律规定是怎么样的重庆在线咨询 2022-03-06令人遗憾的是,立法者的本意虽好,但在实践中由于登记备案制没有强制性,绝大多数租赁合同并未经过登记便生效,从而致使租赁权未经公示,便具有相应的效力,最终导致该租赁权可以对抗善意物权人的所有权,从而带来对善意物权人的所有权保护不力的问题,这不仅与公平合理的原则相悖,而且与立法者的初衷背道而驰。因此,笔者认为,根据我国现行相关的立法,结合立法目的,我们可以总结出第一种可以适用买卖不破租赁原则的情形应该是