从去年下半年开始，房贷难申请、难放款就成了萦绕在广大刚需购房者心头的噩梦。为什么自己自信良好、收入稳定却难以办成贷款?其实，问题不是出在购房者身上，对于房贷，银行自有它的一套逻辑。

额度，额度，还是额度

房贷在银行贷款分类中属于“零售贷款”，所以你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”?问题就出在了额度上。

我们在此普及一下“额度”知识。一个银行的总行每年会放出零售贷款的总额度，各个分行出价，出价高的会得到更多额度。因此，关于购房贷款，通常会会出现这样的情况。

方法一：羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。

方法二：年初松年底紧。从收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。如2014年，从开年开始额度就一直没有放松过，这是因为去年年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下，年头的新客户们又被压到了年中，如此周而复始，恶性循环。

方法三：贷款利率被迫上调。有银行内部人士表示，“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行目前相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款)有的年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生收益的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷0.8”，即6.25%，相对6.55%的中长期贷款基准利率，银行几乎没有利润。所以房贷利率上调也是形势所迫。

银行要考虑贷款的流动性

银行经营需要通盘考虑，资金的流动性是重要考量点。在贷款分类中，房贷属于长期贷款。近几年，楼市热度逐渐升温，银行的长期贷款已基本上都流向了房贷，这部分额度已经趋于饱和。所以目前，一些银行的内部指令是，对于房贷，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。

房地产风险问题不容小觑

如今房市遇冷，不少二三线城市房价开始下跌，所以银行对于房价持续高涨已经不抱希望。而房价下跌意味着贷款抵押物价值的下降，导致坏账出现的可能性增加。所以银行对房贷持冷淡态度也就不难理解了。