一、夸张性宣传是虚假广告吗

有些楼盘广告内容使用夸张性文字，目的是为了引起购房者注意，制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”等词句。这些广告仅仅属于要约邀请，在法律上没有约束力。开发商发布上述广告，只为引起人们的注意，其目的是吸引广大的客户向自己发出要约，至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”，完全由客户自己认识和决定，开发商无需为此承担责任。此时就不是虚假广告。

二、商品房预售中夸大宣传认定标准

期房销售中，买受方往往通过广告来选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以在对待夸大广告宣传问题上需从严把握。

首先，按照《商品房买卖合同解释》第3条的规定，认定开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，即只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者房屋价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。

其次，我们可以借鉴我国台湾地区行政机关颁布的“预售房屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项”中规定的预售合同必须记载“卖方应确保广告内容之真实，本预售房之广告宣传品及其所记载之建材设备表.房屋及停车位平面图与位置示意图，为契约之一部分”，在法律中强制规定广告宣传中的某些内容为预售合同的一部分，以制约开发商夸大广告宣传行为。我们还可以借鉴台湾地区“消费者保护法”第22条有关“企业经营中应确保广告内容之真实，其对消费者所负义务不低于广告之内容”的规定，以有效遏制开发商的夸大广告宣传行为，最大程度地保护买受方的合法权益。

三、虚假广告罪的认定标准是什么

1、侵犯的客体是国家对广告经营的管理制度。犯罪对象是广告。自从人类社会出现商品生产和商品交换后就存在广告，广告的种类很多。本罪所指的广告特指商品经济广告。

2、客观方面表现为违反国家广告管理法规，利用广告对商品或者服务作虚假宣传。包括对商品的性质、产地、用途、质量、价格、生产者、生产日期、有效期、售后服务，以及对服务的内容、形式、质量、价格等做不真实的、带有欺诈内容的宣传。虚假广告的欺诈手段包括：利用虚假的证明、证件行骗;挂靠知名企业及有关单位行骗;利用具有一定权威的报刊、广播、电视等传播媒体行骗;利用社会知名人士行骗，等等。

3、本罪主体是特殊主体，只能由广告主、广告经营者和广告发布者构成。所谓广告主，是指为推销商品或提供服务，自行或委托他人设计、制作、发布广告的经济组织或个人。所谓广告经营者，是指受委托提供广告设计、制作、代理服务的经济组织或者个人。所谓广告发布者，是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的法人或其他经济组织。

4、主观方面表现为直接故意，即明知是不真实的广告而故意作虚假宣传。过失不构成本罪。行为人一般都具有营利目的，但其他目的动机不影响本罪成立。