房地产信托的过程是什么？房地产信托的运作过程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。归根结底，这两种模式是基金信托与房地产资产信托的区别。由于国情不同，美国侧重于基金信托REIT，日本侧重于房地产资产信托REIT。根据不同的模式，这一过程也存在一定的差异。美国的房地产信托通常以基金的形式出现。在基金设立阶段，其主要运作过程如下：（1）基金评估。为了满足自身的需要，基金发起人计划募集REIT基金。主要工作包括：估算所需资金量、确定选择REIT基金作为融资工具、考虑投资标的的盈利能力能否达到必要的收益率等。（2）联系承销商，保荐人与承销商讨论投资募集事项，包括投资明细、募集资金明细和承销方式。（3）联系律师和会计师。与有资质的律师、会计师讨论基金申请的相关法律、会计问题，选择律师事务所、会计师事务所全程服务，起草申请文件。此时，投资方案的财务可行性分析基本确定。

（4）联系房地产顾问。如果基金未来的经营管理由房地产咨询公司承担，则需要与目标公司协商，签订REIT管理咨询合同，确定其权利和义务。

（5）当所有文件准备就绪后，您可以向SEC申请筹款。申请成功后，您需要确定托管机构并签署REIT合同。房地产信托成立并在证券交易所上市后，进入正式运作阶段。值得注意的是，这类证券一般需要信用评级机构进行评级。房地产投资信托公司必须按照设立阶段的约定实施投资计划，托管机构应当按照房地产投资信托公司的指示开展业务经营，进行房地产交易，佣金收支、租金收支及相关商业投资。投资者通过证券交易商购买REIT证券，投资收益来自托管机构。

在美国，首次公开发行房地产信托证券的登记是基于1933年《证券法》的表格11，该表格要求详细披露房地产投资信托基金的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产状况、财产处置信息，以及经理人公司与投资公司之间的关系。当然，房地产投资信托基金也可以不经登记私下发行，但根据1933年《证券法》第D条（第501-506条）的规定，非公开发行的投资者人数上限为35人。公开发行完成后，房地产投资信托基金有义务根据1934年《证券交易法》进行报告。此外，该法对房地产信托的结构、资产运用和收益来源也有严格的要求。比如，房地产投资信托必须对股东人数和持股比例进行限制，防止股权过度集中；年收入的90%以上要分配给股东；募集资金大部分必须投向房地产业务。超过75%的资产由房地产、抵押贷款、现金和政府债券组成。与此同时，其总收入中至少75%来自租金、抵押贷款收入和房地产销售。在税收方面，房地产投资信托基金得到了优惠待遇。根据规定，不动产投资信托不属于应税财产，免征企业所得税，避免了重复征税的可能。日本模式的运作过程如下：

（1）房地产公司向投资者出售土地和建筑物，投资者将土地和建筑物的价款支付给房地产公司；

（2）投资者将房地产产权委托给房地产投资信托公司经营管理；

（3）信托公司将全部房地产租赁给房地产公司，同时向公司收取租赁费；（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，并向承租人收取租赁费；（5）信托公司向投资者支付红利；（6）信托银行也可以在市场上出售房地产，从买方处获得价格，然后按比例分配给投资者。