综述
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者依该合同取得的土地使用权即终止。由于土地使用权是一种有期限的他物权,土地所有者出让土地使用权的结果并不导致所有权的丧失。因而,使用期届限满,土地使用者理应将土地使用权返还给土地所有者,这是土地国家所有权的最终体现,也是土地有偿、有期限使用原则的具体反映。为了平衡土地使用权人和土地使用者利益,《城市房地产管理法》第21条从以下两个方面对土地使用权期限届满的法律后果作了规定:
一、续期
土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的续期:
(1)续期申请的提出
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年提出续期申请,这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。
(2)续期申请的审批
土地使用者提出续期申请后,土地管理部门应在合理期限内,尽快作出答复,除根据社会公共利益需要收回该幅土地外,均应予以批准。
(3)续期的性质
土地使用权的续期与土地使用权的出让同其性质,也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其唯一不同之处在于,对于土地使用权的续期申请,出让人根据社会公共利益需要收回外,应予以批准,但对于土地使用权出让申请,出让人并无此等义务。
二、收回
土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的收回《城市房地产管理法》第21条第2款规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期,以及根据社会公共利益的需要,国家未批准其续期申请,土地使用权由国家无偿收回。
(1)土地使用权由国家无偿收回
国家是国有土地的所有者,国有土地使用权作为相对独立的财产权,它只是以通过出让的方式,在一定年期内由国家让渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用权出让金后,取得在该年期内使用土地的权利,即取得了一定年期的土地使用权。当出让年期届满,土地使用者就不在拥有该土地使用权。因此,国家收回其土地使用权应当是无偿的,不应附加任何条件。
(2)国家在无偿收回起土地使用权的同时,无偿取得该土地上的建筑物、其他附着物所有权。
我国对土地使用权期限届满后的处理大致有两种方法,一是由原来的土地使用权人再交纳一定的土地出让金,从而继续使用该块土地;另一种是由国家依法收回该块土地的使用权,但在收回时对于该块土地上的建筑物、附着物也一并无偿归国家所有。
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