1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同
房地产抵押是对债权的一种担保形式,房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家,剩余部分才能使债权人优先受偿。因此,在用成本法评估房地产抵押价值时,不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金,在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时,也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。
2.评估时的预测分析
资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估,是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保,该价值评估是对未来债务清偿价值的评估,因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。
3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付
土地价值将占到一般商品房房价总价的20~40﹪,因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的,也可能是集体的;取得土地使用权的方式可能是有偿的,也可能是无偿的,己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的,也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此,在评估前,一定要弄清这些情况,才能准确地进行价值评估。比如:集体所有的土地使用权转让时,需要办理国家征用手续,因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时,不仅要扣除土地使用权出让金,还要扣除有关的征地费用;对于无偿划拨的国有土地使用权,在评估其抵押价值时,一定要扣除补偿地价的费用;对于有偿出让的土地使用权,在评估其抵押价值时,一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的,有要求一次付清的,有要求分若干次付清的,也有补交多少出让金,相应批准多少面积房产销售的。因此,评估人员一定要注意分清上述各种情况,不应因地价情况不明而造成估价不实。
4.关于房地产的再次抵押
按照《房地产法》和《民法典》的规定,同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权,即房地产抵押后,该房地产的抵押价值大于所担保债权的金额部分可以再次进行抵押,但再次抵押金额不得超出房地产抵押价值的余额。因此,评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时,应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额,以免发生误导。
5.关于个人住房担保贷款的特殊性
个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后,与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款,银行将余款一次性贷给购房人,购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是:①抵押折扣率一般较低,一般是50~70﹪;②抵押期较长,最长年限可达30年;③还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时,评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样,才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。
-
什么是房地产抵押价值评估?在房地产抵押评估中应该注意什么
344人看过
-
申请房屋价值评估需注意哪些事项?
244人看过
-
期房可以抵押吗期房抵押注意事项有哪些
365人看过
-
房地产抵押贷款评估有风险吗?
214人看过
-
资产评估委托合同注意事项
245人看过
-
二手房价格怎么评估,签约注意事项又有哪些
64人看过
抵押,主要指的是抵押人和债权人通过书面的形式签订有关的约定,不转移抵押财产的占有,将抵押的财产作为债权的担保。当债务人拒绝履行或者没有能力履行债务时,债权人有权按照法律的相关规定,将抵押的财产进行折价变卖、或者拍卖,所得的价款优先进行受偿。... 更多>
-
无形资产评估的注意事项有哪些澳门在线咨询 2021-11-20无形资产评估,如品牌、商标等根据特定目的,遵循公平、法定的标准和规定,运用适当的方法,对无形资产进行确认、计价和报告,为资产业务提供价值尺度。对于无形资产评估,应注意:1。在获取无形资产相关信息的基础上,根据被评估无形资产或类似无形资产的历史实施和未来应用前景,结合无形资产或拟实施企业的经营状况,重点分析无形资产经济收益的可预测性,适当考虑收益法的适用性;2、合理估算无形资产带来的预期收益,合理区
-
房屋拆迁评估方法有哪些,评估房屋价值应注意的事项有哪些宁夏在线咨询 2022-02-11国相关法律法规规定,房屋拆迁评估方法有:市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。其中,后三者经拆迁双方选择后可以适用。一、市场比较法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定,采用市场比较法进行房屋拆迁估价,所选定的参照物实例,应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同
-
二手房评估的情形有哪些,二手房评估税费的注意事项福建在线咨询 2022-10-31一、二手房评估的情形有哪些(一)二手房价格明显过低时需要房地产评估。二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的,买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报,房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值,交易双方又不愿意调整的,就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。(二)买卖双方认为有必要时需要评估。交易双方为确定
-
土地使用权抵押评估时应注意哪些问题辽宁在线咨询 2022-06-28一、遵守土地估价的一般原则 土地使用权抵押属于二级市场行为,但划拨土地没有经过一级土地市场,因而,当它直接进入二级市场后,评估时就要充分考虑其特殊性,但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时,可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地,并由此确定价格。只有在此假设前提之下,评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。 二、充分考虑评估中的风险 划拨土地使用权
-
房产抵押必须通过房地产评估进行评估吗?辽宁在线咨询 2022-10-26看情况的,银行基本上都会,因为他本身没有人力去评估,但是有些机构是不用的,因为自身有强大的系统或者是是根据一些官方网站给出的定价