企业拆迁损失评估流程-法师兄

企业拆迁损失评估流程

来源：法律编辑整理时间： 2023-08-07 11:31:27 106 人看过

企业拆迁损失的衡量相对比较复杂，因此企业拆迁时，需要通过依法评估来确定企业具体的损失和补偿金额。企业拆迁应补偿的项目包括土地使用价值、住宅价值、装修价值、转移费、转移费、停业损失等。因此，评价也必须以这些补偿项目为中心。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产评估师应根据评估对象和当地房地产市场情况，对市场法、收益法、成本法、开发法等评估办法进行适用性分析后，选择其中一种或多种方法评估被征收的房屋价值。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选择市场法进行评价的被征收房屋或类似房地产有经济收益的，应当选择收益法进行评价的被征收房屋是建设工程，应当选择假设开发法进行评价。如果可以同时选择两种以上的评价方法进行评价，则必须选择两种以上的评价方法进行评价，检查和比较各种评价方法的测算结果，合理确定评价结果。只有依法依规评价，得到的评价结果才有参考价值。

拆迁评估流程

第一个程序是前期洽谈、现场勘察。

比如有一个拆迁工程需要评估公司做，或者是招标，或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况，包括去现场初步勘察，了解评估范围、对象等。

第二个阶段是签订评估合同，然后制定工作计划。

如果某评估公司要参与此次房屋拆迁，需要谈一下收费的问题，评估收费国家有指导性标准，同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。

第三个程序是外业入户评估。

外业阶段，评估机构需要到现场逐户进行评估。

第四个程序是内业结算。

外业评估之后需要把这些数据进行输机，按照公式进行测算。

第五个步骤是出具正式评估报告。

第六个步骤送达报告。送到拆迁户手中。

第七个是动迁解释。

第八个是把报告归档。即项目结案，有关的资料结案。

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1、重置成本法重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率(70%或80%等)。2、收益法如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。3、市场比较法需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅)，商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。4、假

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