加强前期物业管理招投标是规范物业管理的重要前提

由于前期物业管理具有一定特殊性，现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，认真研究前期物业管理招投标问题，对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理中的矛盾和纠纷，增强前期物业管理透明度，加强前期物业管理具有十分重要的意义。??

本文从前期物业管理招投标的主要内容、重要意义，以及前期物业管理招投标中存在的主要问题，阐明加强前期物业管理招投标是规范物业管理的重要前提。

一、前期物业管理招投标的定位

前前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”这一过程正是通过招投标的形式来完成的。

二、前期物业管理招投标的特殊性确定了其重要

前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业管理活动的主要基础。因此能够透过招标的形式选聘到优秀的物业管理企业是关系到小区可持续发展大事。常言道：“好马配好鞍”，好的物业企业是物业保值增值的保障。

《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多，〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。

物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。

三、前期物业管理招投中的问题

《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》都颁布和实施近几年时间了，然而，在前期物业管理招投中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面：

(一)前期物业管理招投标不规范。

目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发的物业直接给请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标代理市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

尤其是第一种情况严重影响了物业管理招投标工作的公平公正性，父子关系的开发公司和物业公司通过私下的协商确定了管理方案，这些方案往往成为一纸空文，房地产开发公司正一只眼闭一只眼，甚至纵容物业公司的违规行为。这些物业公司往往时靠了房地产公司在维持生存的，几乎没有造血功能，更谈不上竞争力，一旦失去了房产公司的支持，它们便会溃不成军。而那些真正拿来比较好的和比较合适方案的物业公司则无法对新项目进行管理，公司的发展也很难壮大，这实际上影响的是整个物业行业的发展。

(二)投标标书中的承诺很难兑现

>在投标的时候，很多物业公司为了在价格上压倒对方或在服务上压倒对方，就胡乱承诺，拼拼凑凑把别人的东西拿来套用，结果是驴头不对马嘴。并且一旦它们中标后，很多承诺都成了谎言，哪怕遭到业主的质问他们也无所谓，毕竟在业主大会成立之前，除了开发公司以外，没有人能让他们离开。有的公司甚至自行抬高物业收费标准，以达到盈利或牟取暴利的目的。减少人员，降低服务标准是它们常用的手法。这些公司没有长效管理的机制，只是为了牟取眼前的利益，一旦势头不好，合同期满，就溜之大吉，扔下烂摊子给别人。

(三)甚至出现物业服务和收费“质价不符”

《条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”

国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价;以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。(八)物业维修资金管理制度未建立。

四、加强前期物业管理招投标的对策

鉴于前期物业招投标的复杂性和特殊性，由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，抓好前前期物业招投标中出现的主要问题，是物业管理中的一个重要的课题，一定要规范好前期物业管理招投标行为。

《条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”物业管理招标投标制度是《物业管理条例》确定的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为规范发展物业管理提供了有利的保证。目前的实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业，物业管理招投标意识正逐步深入人心，物业管理招投标市场正逐步建立。推行物业管理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理的整体水平。

《条例》和《办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，前期物业管理招投标着重应在以下几个问题把好关口：

1、加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识;

2、建立公正、公开、公平的招投标竞争市场;

3、建立健全招投标备案制度;

4、培育和发展招投标中介服务机制;

5、建立和完善物业管理的仲裁机构;

6、政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。