网友糊涂一点问：没有取得销售许可证的商品房能买吗?

李律师答：

销售许可证的取得意味着开发商具备合法预售/销售房屋的资格，也意味着开发商才能收取预定性质的款项，但在实践中多数开发商未取得销售许可证即开始预售/销售房屋，其往往称此行为为内部认购，作为业主来说，只要在订金/定金的给付上做到不交或尽量极小数额交纳，一般来说才能有效控制风险，当然最稳妥的做法是到开发商取得销售许可证后再进行交易。

一、买商品房是否一定要签认购书

商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《民法典》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。

因此，最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。认购书并不是法律规定的必要环节，只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经买卖双方签订，也同样具备法律效力。

认购书其实就是一个预约，与商品房买卖合同是预约和本约的关系。是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时（没有取得预售许可证）而订立的。在签订认购书后，交易双方只能依据诚实信用原则，在签订商品房买卖合同的条件成就后，要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。

实践中，并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果认购书实际上被依法认定为买卖合同，那么在未取得预售手续时就是无效的。如果一个项目连国有土地使用权都没有取得，只是修了一个售楼部就开始销售，签订认购书并收取定金，那么这种认购书也是无效的。对此问题，房地产开发企业应当有一个清醒的认识。

二、购房时如何查询开发商的五证？

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

那么，购房时如何查询开发商的五证呢？一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

当然，有些城市已经开通了查询了五证的网站，购房者也可以登录当地的网站查询开发商的五证。

根据商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，只有购买属于预售证范围内的房屋才能更好的保障自身的权益。