一、商品房买卖税费承担

二手房交易中，买卖双方都需要按照规定缴纳税费，下面从买方、卖方两个角度进行税费缴纳详情分析：

1、卖方（出卖人）需要缴纳的税费种类及比例

①个人所得税

个人所得税税率：交易总额的1％或两次交易差额的20％。

个人所得税缴纳规定：如果同时满足家庭少有住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1％。

②营业税

营业税税率：交易总额的5％。

营业税缴纳规定：

（1）满两年的住宅，免征营业税；

（2）未满两年的住宅，营业税＝销售价格x5％。

③土地增值税（部分房屋）

土地增值税税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％，税额＝增值额x30％；

（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，税额＝增值额x40％－扣除项目金额x5％；

（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％，税额＝增值额x50％－扣除项目金额x15％；

（4）增值额超过扣除项目金额200％以上，税额＝增值额x60％－扣除项目金额x35％。

注：若土地增值额小于0，就可以免交，否则税率就要按30％计算；另外，如果房龄满三年土地增值税减半，满五年免征。

土地增值税计算方法：土地增值额＝合同销售价－扣除项目金额。

缴纳条件：转让国有土地使用权及地上建筑物的时候需要缴纳土地增值税。

④交易手续费

二手房交易手续费＝房屋面积x2．5元／平方米。

二手房交易税费：

2、买方（购房者）需要缴纳的税费种类及比例

①契税

契税税率：交易价格的3％。

契税相关规定：

（1）首套房：面积小于等于90㎡，契税税率1％；面积大于90㎡，契税税率减半，为1．5％；

（2）二套房：面积小于等于90㎡，契税税率1％；面积大于90㎡，契税税率为2％；

（3）三套房及以上套数：契税为3％，不减免。

②印花税

印花税包括交易印花税和权证印花税，交易印花税为交易额的万分之五，权证印花税为5元／本。

印花税相关规定：

（1）非住宅：交易印花税＝地税局评估价或网签价（取价高者）x0．05％，权证印花税5元／本；

（2）住宅（含普通、非普通）：交易印花税免征，权证印花税5元／本。

注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税，目前只征收权证印花税。

③交易手续费

二手房交易手续费＝房屋面积x2．5元／平方米。

④登记费

个人住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

⑤测绘费

面积75平米以下200元，75平米以上144平米以下300元，144平米以上400元。

一般，房改房都是需要测绘，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘。

⑥评估费

评估费＝交易房屋评估价x0．1％。

二、商品房交易费用

1、交易过程中需交费用：

印花税：房价款的万分之五。

2、申办产权证过程中需交费用：

登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等。

3、入住过程中需交费用：

物业管理费及供暖费。

4、办理按揭须缴纳的费用：

保险费：财险保险费＝总房款＊年费率＊年限系数，保费一次性交。

5、办理公积金需缴纳费用：

（1）评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0．5％，以上部分0．25％；

（2）保险费：财险：保险费＝贷款额＊年费率＊年限系数。

综合险：保险费＝贷款人年限对应系数＊贷款额。

三、商品交易税务计算方法

卖方：①印花税－－0．05％，②营业税－－5．5％（个人购买住房不满2年的普通住房），③个人所得税（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20％。

买方：①契税－－1．5％（普通住宅享受1．5％的优惠税率，即住宅小区建筑容积率在1．0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下这3个条件的住房为普通住房）－－3％（非普通住宅按3％税率征收契税），②印花税－－0．05％。