预售房和现房销售的区别在于

1、商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25％以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收。

2、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

一、房屋预售的条件

我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房

预售应符合下列条件：

（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

（2）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

（3）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房

并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

（4）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

（5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

（6）法律、法规规定的其他条件。

二、房屋预售的弊端

房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。

而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。

国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方，如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万－2万美金的预售款，占总房价的比例一般都不大（如与30万－50万的房价相比）。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房子（户型、质量等原因）不满意或者其它不可控制因素（如失业、变换工作地点等）想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。