“十号文件”出台前，银行对第二套住房的认定实行“认贷不认房”的基本原则，即在确定是否属于第二套住房时，只看到贷款人的住房贷款记录。如果借款人之前已经全额付清房款，第二套房子将不被视为第二套房子。这种缺陷是显而易见的。投机者在付清每套房子的全部房款后，可以将房地产作为抵押，然后到银行以其他名义发放贷款。十号文件颁布后，两套住房的认定标准没有明确统一的政策。目前，房地产市场上流传着两个权威的“标准”。首先，中国银监会第一监管司司长杨×蔡4月21日公开表示：住房套数不是以是否发生贷款来决定的。即使第一套住房不是用银行贷款购买的，第二套住房也将被认定为第二套住房。这就是所谓的“认房不认贷”。显然，这一认定标准比此前的“贷款认定但不认房”标准严格得多，被视为第二套住房认定政策的重大变化。第二个是住房和城乡建设部副部长齐骥5月7日提出的“认房认贷”标准：一是认房。即使借款人是首次申请贷款购房，如果家庭已在城镇住房登记系统登记了一套或多套住房，贷款购房的住房属于第二套或多套住房；第二种是贷款确认。借款人已用贷款购买一套或多套住房并申请贷款购房的，也被认定为第二套或多套住房。简单地说，如果购房者名下有房，或者使用了房贷，如果用另一笔贷款买房，将被视为“二套房”。显然，这是二套房最严格的鉴定标准。

然而，“认房”的难点在于全国房屋交易和产权登记制度不完善，很多地方没有与银行联网，全国联网距离较远。在这种情况下，通过“房屋认定”来确定其是否属于第二套住房，显然在技术上有难度。但需要指出的是，最大的困难不在于此，而在于是“认房认贷”，还是“认房认贷”。到目前为止，还没有一个部门出台统一的鉴定标准，官员的解释显然不能作为法律依据。

在没有统一的认定标准的情况下，银行在具体实施标准上混乱不堪，各自为政。有的银行只要姓有一套房，然后连买两套都不买；而有的银行在这两套的标准上，则要看购房者之前是否有贷款记录。对共同情况的认定一直很混乱。如果和离婚混在一起，那就更让人困惑了。比如“夫妻婚后共同申请贷款买房，其中一户无房的家庭离婚后会再次购房”、“贷款买的房子以前已经卖了，然后再申请贷款买房”等等，是否按首付计算第二套或第二套，不同银行给出的认定标准是不同的。此外，新两套房贷何时开始实施，各大银行的标准更是五花八门，有的以网签时间为准，有的以审批时间为准。

要明确，严格的信贷政策是“十号文件”的灵魂，而“十号文件”监管力度的关键在于是否严格执行二套房贷。但目前无论是住房和城乡建设部还是中国银监会都出台了具体的认定标准，这给各大银行的执行带来了很大的难度。因此，贷款人将利用现有的政策，使之流于形式。第二套住房认定细则迟迟未公布，让公众猜测**集团的抵制是否会影响新政的实施。因此，有关部门必须尽快出台第二套住房的具体认定和实施细则，并要求各大银行统一实施，结束第二套住房认定和实施中的混乱局面，保障政策的公信力