卖房子存在的风险：

1、房子挂牌后卖不出去；

2、买方价格压太低；

3、买方毁约；

4、买方购房资格不够或贷款资金不足支付全部房款，不能履行合约，交易终止；

5、自己不想卖房了，要赔偿巨额违约金；

6、二手房交易合同签订后，银行不放款（买方因素）；

7、房子已过户，尾款拿不到。

预防买方风险：

1、明确挂牌期限。

2、谨收定金。

3、谨慎签约，预防问题。

4、向银行取得放款承诺。

一、小产权房转让合同有效吗

小产权房转让合同有效。小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质，既然有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。按照法律规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

一、购买小产权房的流程如下：

1、看房。买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付；

2、查档。买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案；

3、签合同。买卖双方协商房屋价格、定金、资金监管、贷款申请时间、违约责任等，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司；

4、公证。卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

5、资金监管及贷款申请。买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方；

6、赎楼。买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续；

7、房屋过户。买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼签订小产权房买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执；

8、缴费。买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方；

9、交房。买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

二、小产权房转让合同的法律效力如下：

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

综上所述，小产权房转让合同有效。小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质，既然有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。按照法律规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

二、二手房逾期付款要如何处理

买方逾期支付房款时，卖方不仅可以要求买方继续支付房款，还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同约定的逾期支付违约金。合同约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。

合同中既未约定计算标准，也未约定相应的损失赔偿的，按照中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。违约造成的损失超过上述计算标准计算的金额，当事人可以要求违约方承担超出部分的损失。卖方也可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房屋，并按照违约买卖合同的比例扣除违约金。

买方应注意的是，如果买方在房屋买卖合同中约定以银行按揭贷款的形式付款，银行因贷款政策调整或其他原因不能全部或部分贷款，除非双方另有约定，否则买方应支付剩余房款。如果不能支付，买方应按照合同的相对原则承担逾期付款的责任。