●住房保障应着重提供廉租房

●可改变受益覆盖面小的问题

●能作适时调控循环周转使用

●降低对租赁者甄别监管成本

随着房地产价格的攀升，中低收入者对住房保障的要求日益强烈，经济适用房问题也随之成为热点话题。经济适用房政策，可以说是中国为构建住房保障体系进行的试验性探索，一定程度上发挥了带动城市拆迁建设进而带动城市经济增长的助推作用，也在某种程度上解决了部分中低收入家庭的住房问题。但是，经济适用房政策在理论上和实践中，都存在许多需要厘清的问题，是否适合继续推行，是否适合大规模推行，还有待深入地探讨。

经济适用房，就其本意而言，应当是适合于中低收入家庭购买的小面积、低价格的住房。毫无疑问，经济适用房的低价格本身包含了一定的政府补贴，主要来自于政府以优惠价格提供土地，其次来自于政府住房保障资金的一定投入。实践运作过程中，却出现了违背政策初衷的现象：中高收入者住入了经济适用房，中高收入者购买了经济适用房而谋取投资利益，还出现了适应中高收入者需要的大户型经济适用房。这些问题的出现，既有政策执行过程中的偏差，更有制度设计中的先天缺陷。

各地方在推行经济适用房政策的过程中，相当一部分的经济适用房用于了城市的拆迁户安置。这一做法，看似合情合理，对社会公众、对低收入群体而言，是有悖公平的。因为，城市建设过程中的拆迁无论是商业性的，还是公益性的，都是政府和投资商与被拆迁者之间的商业性行为，理应由政府和投资商给予足额的补偿（该补偿是市场化的，由拆迁者与被拆迁者通过商业谈判决定）。采用经济适用房安置的做法，实质上是挪用属于社会公众的土地资源、社会保障资源为商业性拆迁作补偿。笔者认为，这一有悖社会公平的做法，应当予以纠正，城市建设拆迁应量力而行。

随着住房价格的不断攀升，经济适用房政策又被赋予抑制房价的责任，笔者认为较大规模的经济适用房供给并不能降低整体的房价水平。另一方面，大规模建设经济适用房，对于地方政府来说更是难以承受之重，要不断地供应低价格的土地资源，要不断地投入住房保障补贴，还要为甄别审核购买者的低收入资格、监管所有购买者的交易行为投入大量的管理成本。

笔者主张，住房保障应完全纳入社会保障体系，政府保障低收入群体人人有房住是其责任，但并没有责任去保障低收入群体人人有房产。因此，住房保障制度应着重于向低收入群体提供足够的廉租房，相比而言，有以下几点好处：第一，由于廉租房供给成本较低（人均面积12平方米以下即可），住房公积金的收益、以往投入到经济适用房的土地和资金等可以大量地用于廉租房供给，以往建设的经济适用房也可以通过政府回购的方式转为廉租房，这样可以扭转以往住房保障执行过程中实际受益面覆盖面小、资源配置不利于最低收入群体和低收入人群等状况；第二，经济适用房是一次性的优惠补贴，并不能动态地保证低收入群体长期受益，且政府没有任何手段可以根据购买者收入水平的变化进行适时的调控，不得不年复一年地投入优惠土地和补贴。与此相比，廉租房可以使低收入者长期受益，可以根据购买者收入水平变化作适时调控，可以循环周转使用；第三，经济适用房的购买者与销售者之间是合同关系，与政府没有直接关系，所以无论采取什么手法获取经济适用房，均不承担刑事责任。而廉租房却是政府向低收入群体提供的公共资源，如果采取不正当手段欺诈性地取得廉租房的使用权，就可以追究其刑事责任，正因为能够采取这一威慑性法律手段，可以使得廉租房租赁者资格的甄别、审核、监管成本大大降低。

如果廉租房制度成为社会保障体系中住房保障的主要手段的话，只要每一个城市有足够多的廉租房供给，即使房价如何上涨都不会对社会稳定带来太大的影响，政府也没有必要从社会保障和社会公平的角度去考虑房价的调控问题，单纯作为宏观经济景气调控手段相机抉择即可，而无须背负太多的政治性社会性目标。