解读房地产行业买卖房屋的有关税收政策

一、2005年5月13日，国家税务总局强调严格税收征管，确保房地产行业税收政策落实到位国家对营业税的优惠政策做了调整。

1、为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消费性需求，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。

2、对于个人购买住房超过两年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。

特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变。

二、2005年5月27日国家税务总局财政部建设部下发“国税发[2005]89号”《关于加强房地产税收管理的通知》规定：

（一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

三、2005年6月2日吉林省地方税务局下发“吉地税函〔2005〕51号”《关于调整个人销售住房营业税政策的通知》

该文件完全重申“国税发[2005]89号”的有关内容，这里不再赘述。

四、2005年6月10日长春市地方税务局长春市房地产管理局长春市规划局下发“长地税发〔2005〕56号”《关于贯彻落实国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》这个文件的实质内容如下：

一、享受优惠政策的普通住房标准原则上应同时满足以下条件

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在120平方米以下，向上浮动的比例不超过20%；

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，向上浮动的比例不超过20%；

上述标准自2005年6月10日起执行。以后每半年公布一次。

二、个人住房交易的有关税收政策

（一）自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

（二）、自2005年6月1日起，对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

（三）、自2005年6月1日起，对个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。

三、关于房屋购买时间的确定

个人购买住房以取得的房屋所有权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

四、个人销售住房发票的开具

个人销售住房应当持依法取得的房屋所有权证等相关资料，到地方税部门申请开具销售不动产发票。

五、实行房地产税收征收“一站式”管理

（一）地税和房地产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产交易中心设立房地产税收征收窗口，方便纳税人。

（二）地税、房地产和规划管理部门要根据国家有关要求，加强部门间的协作配合，信息共享，共同做好房地产税收征管工作。

附1：名词解释：住宅小区建筑容积率，是指占用的土地总面积与建筑总面积的比，如：在1000平方米的土地上，建1000平方米的房屋，即：容积率1.0

附2：与本文件不一致的文件的条款废止《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]016号）第20条规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。