案例

徐老伯和李老太是一对退休夫妻。2012年,老夫妻俩来到无锡投靠女儿。2013年1月,两人决定在无锡买房。通过中介公司介绍,徐老伯一家在城区看中了一套房子,双方约定交易金额为55万元,并签订房屋转让协议。

协议约定,由中介公司办理贷款手续,涉及土地出让金及土地契税由购房者在贷款前支付。该协议在履行过程中如遇国家政策、法规不许可时,购房者和房东在得知后1个月内双向返还所得钱或物,双方互不承担违约责任。

协议签订当日,徐老伯夫妇向房东交付定金2.6万元,向中介公司支付中介费1.04万元和0.35万元用于在买房过程中代缴税费等。但经徐老伯的女儿小徐向银行了解,其父母是外地户口,且是退休人员,无法办理当地的收入证明。为此,徐老伯夫妇将房东、中介公司诉至法院,要求解除购房合同,房东返还定金、中介公司返还中介费。

但中介公司表示,虽然徐老伯夫妇是外地户籍,但徐老伯夫妇的女儿小徐长期居住在无锡,相关限购政策早在2011年就已出台,小徐应当知道,目前提出的解决方案是让老两口的户口先落在小徐名下。中介公司还指出,是徐老伯夫妇未及时缴纳土地出让金才导致最后合同无法履行,故原告属于违约,应该承担违约责任。房东则表示同意解除合同,但认为合同解除的过错在于原告,对于原告提出的要求返还定金的诉讼请求法院予以驳回。

近日,法院一审判决解除徐老伯夫妇与房东、中介公司签订的房屋转让协议,房东返还购房定金2.6万元,中介公司返还中介费及其他费用1.39万元。

■以案释法

未诚信告知仍促交易应担责

法院审理认为,因原被告一致同意解除房产转让协议,中介公司收取的准备代缴税费的0.35万元并未实际代缴,应予返还。原告夫妻俩非无锡市本市户籍居民,且均为退休人员,不符合在无锡市内购房的条件,双方约定终止合同的条件成就,转让协议无法履行。中介公司明知原告不符合无锡市内购房的条件,仍为其提供居间服务,并促成房屋买卖,对协议无法履行存在过错。房东按照双方签订的合同约定,也应退还定金,据此法院作出上述判决。

承办法官王*曦表示,中介公司作为专业的服务提供方,负有一定的告知义务和审查义务,应当对政策规定更为了解,诚信告知是其服务价值的一部分。如中介公司故意隐瞒政策而促成合同签订并谋取费用的行为,则中介公司应当承担一定的责任。

看房货比两家被诉跳单

2013年5月,准备买婚房的梁先生去中介公司看中一套60平米左右的小居室,但秉着货比三家的原则,梁先生又去了另一家中介公司看房,结果该中介的工作人员向其介绍了同一套房源。梁先生决定购买该房子。梁先生称,当时第二家中介工作人员表示要体现工作量,让其填写了一份《看房确认书》。

同年6月,梁先生在中介费和服务态度等方面一番考量后选择了第一家中介公司购买了上述房屋。没过多久,另一家中介公司得知消息后,认为梁先生违反了《看房确认书》上关于“看房信息除于原告处成交外,不得再以其他任何形式成交或告知他人”的相关约定,以其逃避中介费为由,一纸诉状将梁先生告上了法庭。

法庭上,双方对是否存在违约情况各执一词。中介公司认为,虽然最后没有促成房屋的买卖,但其提供了必要的中介服务。中介称,看房时梁先生对其介绍的房屋很满意,中介便与房东沟通购房事宜。事后,原被告及房东多次沟通购房操作等具体情况,但梁先生一直声称还需考虑,最后却绕过原告买了房子,违约在先,应该支付中介费。

“当时业务员说签确认书和我是没有利益冲突的,只是他们用来统计工作总量的凭证,所以我就签了。”梁先生告诉法官,自己签的时候并没有细看内容,业务员也没有提醒和明确条款说明。“我觉得第一家中介服务态度好,自然选他们。”

对此,法官提出,同一房源信息经多个中介公司发布,买方通过上述正当途径获取该房源信息的,有权在多个中介公司选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于“跳单”违约。梁先生在看完房后,中介公司在其应允下为其与房东沟通买房事宜,付出了劳动力,提供了一定的前期服务。在法官的调解下,梁先生表示愿意支付1000元作为补偿款,中介公司也同意了该调解方案。

■以案释法

房源非独家消费者可自选中介

该案承办法官周-溧表示,现在不少市民通过中介看房时常被要求签订《看房确认书》,而想买理想房源的顾客都会货比三家,在不同的中介看房,而最后没有通过与其签订合约的中介达成买卖被告上法庭的例子不胜枚举。

针对上述情况,周-溧提醒,房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开中介与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效,消费者不应用从中介获得的房屋信息私下与房东达成买卖,但房源如果非某中介公司独家拥有,消费者则可以通过合法途径获取房源信息,有权选择更好的中介公司,在接触相关中介公司时,消费者可以告知对方仅接受免费的咨询服务,并做好留证,避免日后产生纠纷。

购房后遇降价买家反悔

2011年7月,葛先生通过中介看中了一套别墅,价值500万元。中介作为居间人,促成葛先生与房主李女士签订了一份《房屋转让协议》。协议约定,由葛先生先支付10万元定金,若有一方中途违约,须赔偿对方违约金10万元。

但让葛先生没想到的是,协议签了没多久,房价就开始下降。葛先生心生懊恼,但因之前有约在先,如果违约就要自行担责。但眼看房价一降再降,葛先生坐不住了。于是,葛先生以自己名下已有两套房屋,违反了房屋“限购令”为由,要求房主退还定金。

葛先生称协议中载明:“在履行过程中如遇国家政策、法规不许可时,甲、乙双方在得知的一个月内向双向返还所得钱或物,双方互不承担违约责任”。

而李女士表示,双方在交易时,葛先生已经明确提出因其名下已有两套房屋,此套房子要过户到他人名下,显然是知道房屋调控政策的。现葛先生违约在先,理应是其赔偿10万元违约金。

葛先生认为,中介作为专业的房产买卖居间人应明确告知限购政策的内容及后果,致使其在不了解政策具体内容的情况下签订了购房合同,损失了10万元定金。为此,葛先生将矛头对准了中介,将其告上了法庭,要求中介赔偿10万元损失。

在案件审理过程中,中介明确表示,葛先生签约时提出会将其房屋的产权登记在其亲戚名下,其已经履行了作为中介的居间义务,促成交易。

最后,在法官的释法下,葛先生向法院申请撤诉。

《中华人民共和国民法典》：第二十六章　中介合同　　第九百六十四条　中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。