“改革”与“革命”是两个完全不同的概念。在房地产领域，从2005年3月开始，中央和有关部门连续出台了一系列调控措施。这些都是改革措施。但是，当物业税这个概念被有关方面频频提及时，笔者却感觉到了革命的味道。

之所以有这样的感觉，是有原因的。

第一，物业税的基本概念，很多人没有搞清楚。

据新浪网的调查统计，41.08%的被调查者不清楚物业税的概念，另有18.01%的人表示从没听说过这一概念。如此多的人不知道物业税是怎么一回事，至少说明这个税种没有推广的群众基础。

我们可以拿另外一个例子进行比较。将养路费改成燃油附加税，是一个争论多年的话题。这个事情，绝大多数车主是知道的，而且，在燃油附加税没有出台之前，车主们仍在自觉缴纳养路费。

反过来说到物业税。这个税种是从哪个税费演变而来，我们无从知晓。不少公开的信息隐约暗示，这是土地出让金演化而来。问题是，这样的暗示，没有得到官方的认可。

这种不认可，一方面说明这个税种不成熟，另一方面，也说明这里面隐含了非常大的想像空间和操作空间。

第二，物业税的真正目的让人生疑。

有专家认为，目前的房地产税收体系，最主要的问题是交易环节的负担偏重而保有环节的负担偏轻，造成民众买不起房，买得起房的人养房成本又过低，不利于实现人人有房住的社会目标。这是开征物业税的重要原因之一。照这样的逻辑，开征物业税，是有利于民众减轻负担的。甚至有观点认为，如果开征物业税，房价将会降低25%。但也有人认为，开征物业税，房价不但不会降低，还是升高。

还有一种观点非常尖锐，认为物业税实际上是某些城市尤其是一些发达地区的城市，政府已经将土地基本出让完毕，当地政府已经很难再从土地出让中获取巨大的利益，只有通过物业税的征收才能维持从土地上不断地获取利益。

在笔者看来，开征物业税是否能降低房价、减轻消费者负担，至少消费者本身并不清楚，也很难在短时间内作出正确判断。但是这样一个税种的推出，至少对房产商有好处，则是很多专家学者赞同的观点。

因为以上两点，开征物业税，革命的色彩多了一点，改革的色彩少了一点。革命是有破坏性的。在目前的状况下，物业税革命所造成的伤害，最有可能转嫁到消费者头上。

我们应该跳出物业税这个怪圈，从保证房地产健康稳定发展的角度，探讨房地产税费改革的路径。

首先应该找出房地产市场的主要问题是什么？

这两年，房产商被部分专家学者和舆论骂得狗血喷头。部分房产商为富不仁，确有其事。但是，在笔者看来，房地产市场之所以问题丛生，根本原因在于地方政府。

地方政府热衷于房地产开发，有两方面原因：部分官员和公务员，有中饱私囊的机会；不断攀升的地价让地方财政收入很充实。

这里面最大的问题，就是长达50年或者70年的土地出让金，被一次性收走了。其结果，当某一届政府将地卖光之后，下一届政府无地可卖，财政收入将大幅度缩减。

这才是问题的关键。

几年前，就有专家建议，土地出让金要按年缴纳。这样一来，至少有三方面的好处：其一，房地产开发的成本下来了，房价会有所下降；其二，地方政府收入减少，一方面惠及下一届政府，另一方面对土地开发的热情就会减弱，就会将更多的精力真正放在发展经济上；其三，按年缴纳的土地出让金，转移到消费者头上，也会让消费者更加理智地买房。

笔者的建议更具体：先将土地出让金改成年金，年金再改成年税，然后再改成物业税。传承有序，岂不顺理成章。

笔者不清楚的是，这样一种简单有效，堪称金玉良言的建议，一个改革建议，为什么没有人采纳。反倒是云山雾罩、让人摸不着头脑的物业税，一个带着革命色彩的税种，让有关方面和专家学者这么起劲。

一步一步来，是改革；一步到位，是革命。

改革者办实事。革命者中间，难免有人浑水摸鱼。