投资者要想获得超额的投资回报，首先要明确知道物业的价格体系，商业物业的价格体系主要为反向杠杆式，也就是说年租金×投资回收年限=物业价格，而年租金的承受能力反向取决于项目的获利能力。商业地产项目的成长性和升值空间主要来源于如下几个方面：

1、项目由初期成功运营到成熟期的转变，即物业从市场培育期步入市场成熟期。

2、地块区域稀缺或偏远地块逐渐融入城区的增值收入。

3、市场辐射半径的扩大或主要客户群体的良性变更。

4、其他不可预见的因素，例如：开通地铁、交通的改善、地段纳入城市规划等。

火眼金睛洞穿项目风险

现在的商业地产市场鱼龙混杂，有实力、有理念、有经验、有责任感的开发商为数不多，更有部分开发商在商业地产获利丰厚的前提下盲目进入商业地产领域(论坛新闻)。因此，投资者投资商业地产应回避以下几个风险：

1、项目定位不准。例如：不考虑市场需求片面追求规模化，动辄几十万、上百万平米；盲目国际化，规模不足万米甚至搞国际购物广场；没有足够的产业支撑也搞专业市场等：

2、项目产品定位错位，导致前程似锦的项目无法实现。例如定位为中高档的购物中心，却在业态规划中出现折扣店、一元超市等商店，导致目标消费者无法互动和叠加。

3、只售不租或带租约销售，开发商没有超过50%以上的长期保留资产的项目。在现实生活中经常遇到开发生不长期持有绝对多数的资产，只是简单招商招满就倾力销售或带租约发售，年回报甚至高达10-12%，三、五年的租约在购房款中一次扣除。试问如此高回报的商业项目，开发商为何要便宜别人？租赁合约能否顺利执行？合约期满时又会是个什么景象，还能租到多少钱？他把房子全部卖光了，如何全力搞运营？不搞运营又有几个商户能赚到钱？..........当然，在临街商铺中有的时候开发商由于商业面积不多，没精力搞运营而简单一卖了之的黑马商铺也有很多。

4、项目的管理团队不专业，没有切实可行的商业运营方案。

在实践中最有效甄别开发商心态的办法就是倾听其做的商业运营方案。如果其商业运营方案只是简单的告诉你用多少钱、泛泛的列举在哪些媒体做宣传，那基本就可以断定他是属于卖光就跑的那批人。因为，即使最专业的人士制定一个切实可行的商业运营方案也要3—6个月的时间，有了这个方案一般他会有长远打算，没理由花了巨资却不等到最佳时机再卖。商业运营方案简单的说就是让入住的经营户赚到钱的宣传和推广方案，因为经营户赚不到钱就无法承受上涨的房租，甚至你降租金他也不愿意在这里空耗。商业运营方案一般分成知名度宣传、优+(论坛新闻视频)势或特色的主题宣传、活动宣传和目标客户定向推广。我们根据其商业运营方案能否将项目的信息有效传达给目标客户就推断得出其心态了。

投资应该特别注意的问题

投资者的投资回报主要来源于租金收入和物业增值收益，其租金收入又有动态和静态两种，目前大家比较常用的投资回报计算方式为静态年租金收入比较法。静态年租金收入比较法顾名思义就是将可获得的年租金与购买价格作为比较，其静态投资收回年限的分割线通常为15年，静态投资收回年限超过15年的应慎重投资，静态投资收回年限不到15年的应可考虑投资，静态投资收回年限低于12年的应值得投资，静态投资收回年限为10年以内的为优质商业资产，最应投资，但市面上很难碰到。投资者的投资是哦以=物业的年租金收入+店铺价格增值收入+通货膨胀因素+租金递增比例（动态收益）。