中国物业管理行业经过20多年的发展，到今天已经形成了相对完善的管理与服务体系，但与之相对应的物业管理行业如何面对市场，展开竞争进行经营，一直是绝大多数企业面临的问题。本文就物业管理经营策略这一问题进行了论述。

物业管理企业假如以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力。因此，我们从现在起就应该开始对物业市场进行细分，确定目标市场，充分利用自身优势调整经营模式，达到经营模式多元化。

一、管理组织架构的完善与重建

管理组织架构得以建立、完善并实现良性高效率运转的根本保证是管理流程再造。同时，物业管理企业战略发展规划的制定与管理流程再造，两者相辅相成，不可能抛开战略谈流程再造，也不可能在战略规划中忽视流程的重要性。一个物业管理企业流程再造的基本提纲规划应该有如下内容：

制定物业管理公司的发展战略；选择企业的管理结构；确定物业管理公司的组织架构；拟定部门职责；制定工作流程；拟定职务说明书；制定作业指导书。

二、市场策略

1.分析市场、研究市场、预估风险、降低成本。

物业管理企业任何一个经营行为的出台，之前都必须要充分研究市场、分析市场，了解市场的预期及反应，明确评估风险与成本，从政策、法规、市场、公共关系等各个环节作好应对的预备，使经营策略能够顺利进行。以类似这样的操作程序与市场进行谈判，在符合市场经济的原则下，可以最大限度地规避风险。

2.适当扩张，向规模化、低成本管理要效益。

规模化管理可以实现人力、物力、财力资源等的最优化配置、可以使集中采购的成本大大降低。物业管理行业低成本高效益的产出必须是在规模化管理的基础上才可能获得的。因此，在稳定现有管理项目的基础上，物业管理企业需要进行适当扩张，有选择地接管一些住宅物业，赢得公众口碑、树立亲和形象。

三、提升市场营销能力

1.建立健全企业科的市场营销机制

物业管理企业首先应在内部由上而下充分熟悉市场营销对企业发展及生存的重要性，公司决策层更应具备强烈的营销意识,做到懂营销,参与营销，将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中。营销是一个过程，包含了决策过程及决策的贯彻实施过程。完善的市场营销体系应包括自身长远的发展规划、良好的企业定位、制定市场战略、进行市场调研与猜测、信息收集、人员管理、市场管理、销售实施等多方面工作，只有不断更新观念,努力形成科学、系统、完善的物业管理市场营销理念及机制，才能在市场中立于不败之地。

2.开展品牌战略

物业管理企业开展品牌战略，不仅仅为企业带来非常好的美誉度和知名度，更为企业赢得了消费者广泛的认可和尊重，进而使企业同时拥有了持续稳定增长的客户群体。品牌物业管理公司是良好的商业信用象征，代表着诚信物业，雄厚的管理实力，能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想和行动上接受物业项目、接受品牌物业管理公司打下坚实的基础，提供了现实的可能性。

3.注重企业内功的锻炼

首先，加强锻炼企业员工的工作技能，提高知识水平，打造一支素质好、能力强、作风硬、品行正的员工队伍，更好地满足市场需求和客户需要。其次，严格执行国际ISO9001质量体系标准，进一步优化自身的管理体系，正确运用国际ISO9001认证体系，既可以把管理服务模式、技能、方法等科学化、规范化、国际化、程序化，又有利于物业管理公司规范自身运作，加快与国际同业的接轨，在不断总结与完善中创立出自己的管理模式和管理方法。

4.建立规避行业风险意识

物业管理企业在走向市场的营销工作中，也应避免激进主义和盲目追风思想。如为了实现“规模经济”而一味求大的错误经营思路。因此，针对任何项目都要进行市场调研，猜测，分析等系统的相关工作，只有这样才能真正做到打有把握之战，最终获得利润上的成功。

5.确立多元化经营战略

纵观物业管理行业成功运作的国外和香港地区，其物业管理企业都是采取多元化经营模式，以提供物业经营、管理综合服务为特色。美国的物业管理行业中大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,在此基础上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来,优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。

6.建立开放的观念，学习先进经验，与国际接轨，积极备战竞争时代的到来，勇于迎接市场挑战。

勇于学习国内外的先进物业管理营销经验，学习其它行业如房地产行业成功的市场营销经验，以及一切对企业有利的东西，将有利于企业发现自身的不足与优势，以便扬长避短，不断提高经济效益。

7.开展战略联盟营销策略

与拥有不同资源的公司形成多种战略联盟或共同作业，达到优势互补，创造竞争优势，并使企业有更多的精力与经济更好地提[FS:PAGE]升自身原有的专业项目，还可使各企业间的文化、理念得以充分的交流与借鉴，实现共赢。

8.注重现代化高新技术的采用

在营销过程中应尽量采用先进的理念，先进的设备，如适时将集通信技术、信息技术、计算机技术为一体的网络营销，电子商务等现代化高科技引入物业管理企业的市场营销活动中来，提高工作效率，增加竞争实力。

9.注重多种公共关系的良性建立

注重多种公共关系的建立，与社会公众，包括政府、行业职能主管部门、开发商、行业协会、合作伙伴、大众传媒、业主委员会等保持良好的关系，从而为企业的营销战略得以顺利实施创造一个和谐的外部环境。

四、让企业文化为物业管理经营保驾护航

1.强调协作与团队精神。物业管理公司内部分工比较细致，公司任何人的自我价值实现，都离不开人们之间的相互协作，都依靠于公司的发展。所以，没有员工在企业运行过程中的相互协作，没有团队精神，公司就不可能高效益发展，也就不会有个人自我价值的实现。

2.强调能力大小的不同。必须清醒地熟悉到，公司每个人的能力大小不同，正因为人们之间存在能力上的差距，所以才有不同分工。在新经济条件下，这种能力大小导致分工不同，直接表现在员工的收益上有差别。

3.强调由员工能力导致收益差别的合理性。正因为员工有很大的能力差异，所以在企业中的收益方式就有很大的不同，有人获得资本收益，有人获得劳动收益。企业家和技术创新者持有企业股份，获得的就是资本收益；一般员工按照劳动合同获得工资，则是劳动收益。由此导致人们的收益差距很大，这充分体现了知识和技术在企业经营中的重要作用。

4.强调效率，忽略“公平”。公平是社会的功能，例如社会依靠个人所得税和社会保障制度缩小了人们之间的收入差距。而企业必须讲效率，最后才能实现效率与公平的结合。

参考文献：

1.王青兰，《物业管理导论》，中国建筑出版社，2000.6

2.张跃庆，《物业管理》，经济日报出版社，1995

3.梁柱，《中国物业管理理论探索与实践》，中国经济出版社，2003.1.1