售后包租花样多需看清五大风险隐患-法师兄

售后包租花样多需看清五大风险隐患

来源：互联网时间： 2023-06-10 19:07:52 468 人看过

本报北京5月22日讯记者朱剑红、冉永平报道：针对各地一些开发商近来以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式销售商品房，建设部新闻发言人今天郑重提示广大消费者：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。他同时强调，以售后包租等销售形式销售商品房涉嫌违法，各级管理部门应加大监管力度，发现违背有关法律法规销售商品房的，要严肃查处。

售后包租、返本销售、分割拆零销售等销售行为，都是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式、分时度假酒店、酒店式公寓、产权商铺等。

新闻发言人说，售后包租等销售形式至少存在五个方面风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无力兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。据了解，目前已有一些城市以售后包租方式销售的商品房项目，由于上述原因无法兑现销售时的承诺而引发了大量纠纷。

新闻发言人说，希望广大消费者切勿瞄准高收益率，听信片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资于房地产。

链接

国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多债权债务纠纷相关文章

商品房预售
“内部认购”五大隐患

对广大购房人来说，如果订购了不符合商品房预售条件的商品房，存在哪些隐患呢？房管部门人士提醒人们注意其中蕴涵的以下五种风险。一是“预定”本身的风险。因为这种“预定”、“预购”违反国家有关法律法规，本身就不受法律的保护，一旦发生纠纷，很难维护自身权益。二是预期开发风险。因为不具备销售条件的商品房项目，如投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使建设和合法开盘日期都不能确定。三是价格风险。因为先期预订，开发企业一般在认购卡上并未对商品房价格进行约定。这种价格上的不确定性往往容易造成纠纷，购房者的权益也难以受到保护。四是设计变更风险。由于开发手续不完备，致使项目的环境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性，到项目正式开盘时，消费者可能会发现，待售房屋并不是自己想买的。五是定金风险。由于一些开发企业经营不善或者恶意欺诈，消费者可能面临定金被侵吞的风险。房管

2023-06-10

389人看过
承诺
“高息返租”隐藏大风险

年8%的租金回报，10年后开发商回购，40万投资一个商铺，等于每年净赚5万元。当李女士看到这样的宣传口号时，她并没有停下脚步，之前一次失败的投资让她对开发商的这类承诺已经没有任何信心。包租———羊毛出在羊身上6年收回成本，15年后房产增值2倍。两年以前，李女士在这样的广告宣传声中怦然心动，迫不及待地买下了一个商场内20多平方米的小型商铺。由于开发商当初承诺的返租收益高达12%，李女士对于自己的这笔投资充满信心。没想到的是，两年过去了，李女士除了付款时拿到的第一笔租金回报之外，就再也没有拿到任何收益了。当初宣传中地理位置优越、前景光明的商场至今依然人气不旺。更让李女士痛心的是，手头的商铺不但没有升值，反而降价了，当初花了近40万元买的商铺，到现在30万也没人要。在商业地产销售中，采用包租形式在一段时间内是开发商销售的主要方式，这种模式往往提出高额租金返还，看似利润高昂，但实际上却并非如此。业

2023-06-10

236人看过
银行贷款
售后包租的买房者有何风险?

一、售后包租合法吗？所谓“售后包租”，就是房产开发企业将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际占用该房，而是交由房产开发企业或其委托的管理机构租用该房屋用于经营，并由其向购房者支付房租的一种销售方式。二、售后包租的买房者有何风险？有的购房者主要用该租金来归还银行贷款。也有的购房者是用来投资的。但是这种销售方式也是存在一定的风险。风险一，法律关系比较复杂，涉及两个以上法律关系。存在开发商与购房者之间的房屋买卖关系，租房者与购房者之间的租赁关系，银行与购房者之间的还款协议关系等。一旦一方出现问题，则会导致多方协议无法进行，产生法律纠纷。风险二，是易被不法开发企业利用，违反《反不正当竞争法》进行不正当竞争。如果经营该房屋未取得预期经济效益，则会引起连锁反应：承租人无力经营，购房者的租金得不到保证，很可能导致无法偿还银行贷款，购房人的各项期望利益也化为乌有，以至于产生购房合同纠纷、按揭贷款合同纠

2023-02-16

388人看过
公司治理
浅析挂靠风险：警惕隐藏的风险隐患

挂靠经营存在法律风险、财务风险和税收风险。被挂靠企业需自主负责施工活动,但挂靠企业难以对其实施有效监管。一旦对外产生责任,法律责任应由被挂靠企业承担。挂靠企业可能会提供虚假信息以达到举债目的,财务风险则完全由被挂靠企业承担。此外,挂靠企业为了达到少缴税金甚至不缴税的目的,会增大支出、隐瞒收入,甚至伪造、毁灭会计凭证和资料,税收风险也由被挂靠企业承担。1、法律风险：由于挂靠经营，被挂靠企业的一切经营活动都以挂靠企业的名义进行。挂靠企业需自主负责施工活动，而被挂靠企业却难以对其实施有效监管。一旦对外产生责任，法律责任应由被挂靠企业承担。2、挂靠经营之财务风险如挂靠企业为了对外举债，它可能会给被挂靠企业提供比实际财务状况好得多的虚假信息，以达到被挂靠企业为其举债的目的，而财务风险则完全由被挂靠企业承担。3、挂靠经营之税收风险挂靠企业为了达到少缴税金甚至不缴税的目的，它会尽可能地增大支出、隐瞒收入

2023-10-07

199人看过

承诺
商铺售后包租法律风险防范

一、概述1．1商铺售后包租的概念售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。1．2商铺售后包租的历史沿革及现状售后包租作为一种销售方式曾在上世纪六、七十年代出现于美国，后流行于日本、中国香港。九十年代中期，海南、上海等大城市也逐渐引入，当时绝大多数承诺包租的是住宅，一些项目承诺的年回报率甚至高达两位数。在当时市场空置率较高的低谷期，售后

2023-03-16

239人看过
债权债务纠纷
售后包租等形式购房有风险

针对近期全国各地一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关的广告这一现象，建设部22日发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。售后包租的种种花样建设部新闻发言人说，售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。这位发言人说，这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担

2023-06-10

206人看过
征地补偿标准
征地拆迁风险隐患

一、征地拆迁风险隐患征地拆迁风险隐患有：1.征地拆迁工作实施主体不规范。2.征用土地公告不规范。3.不告知听证权。4.调查工作不细致。5.补偿、安置不到位。6.送达手续不到位。7.征地补偿标准和农业人员安置途径。8.办理征地补偿登记的期限、地点。二、征地拆迁手续流程征地拆迁手续流程是：1.实地放线定界，发布拆迁公告，召开动员会，委托拆迁公司；2.拆迁公司受政府及工程指挥部委托入户清点丈量；3.协助征收小组对拆迁户作动员谈判工作；4.进行合法面积认定以及套价核算；5.征收小组工作人员在套价核算表上签字确认，被拆迁户签字确认；6.政府将被拆迁户拆迁补偿标准、补偿金额等进行公示；7.拆迁公司与被拆迁人签订拆迁补偿协议书，将房屋拆迁补偿费支付给被拆迁户，被拆迁户上交土地使用证。三、征地拆迁过程中由谁组织听证征地拆迁过程中由县级以上人民政府国土资源行政主管部门组织听证。当事人要求听证的应在三日内提出

2023-04-25

410人看过
工伤保险
工伤保险五大误区要看清

最高人民法院发布的《关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》9月1日起正式施行，该《规定》极大放宽了工伤认定标准，职工可获得更好的保障。但现实中，许多劳动者对工伤保险存在一些认识上的误区，没能充分利用工伤保险来保护自身的合法权益。对于工伤保险，哪些认识误区需要修正，劳动者如何保护自己的权益?我市基层法官对此进行了解析。误区1国有单位员工才享受工伤保险平阴县的贾某给某个体工商户打工，为雇主接送孩子时发生车祸，致严重伤残，经市人社局认定为工伤。该个体工商户不服，提起行政诉讼，要求撤销工伤认定，经平阴法院审理，维持了该行政行为。法官点评：根据《工伤保险条例》，凡中华人民共和国境内的企业、事业单位、社会团体、民办非企业单位、基金会、律师事务所、会计师事务所等组织和有雇工的个体工商户应当依照条例规定参加工伤保险，本单位职工均有依照本条例的规定享受工伤保险待遇的权利。根据该条规定，即使是为个体工商户打

2023-06-09

166人看过

银行贷款
以租养贷关注五大风险

依靠银行贷款购房，然后将房子出租，用租金来归还银行贷款，这是不少人投资房产的方式。专家提醒投资人，以租养贷必须考虑五大风险。1.空租期风险。按照市场规律，房屋租赁大多为短期行为，而以租养贷却是一个长期的投资行为。在10年、20年的投资期内，承租人不断更换是必然的，这就可能出现空租期风险。2.税费政策风险。投资回报率要受到国家有关税费政策的影响，投资人不能仅按目前的税率计算回报率，而应该估算一个长期的平均税率，再做投资决策。3.租金价格风险。房产租金价格水平要受到房地产市场本身的影响，还要受到国家经济景气度、周边房产开发、市政规划等宏观及微观因素的影响，因此租金价格不断变化是正常的。4.装修维修风险。一般来说装修的折旧周期仅为五年左右，而陈-旧的装修会影响租金水平，因此产生在投资期内必须考虑进行多次装修和维修产生的费用。另外，物业管理费可能会多次调整也应当考虑在内。5.贷款利率风险。租金的变

2023-06-13

281人看过
银行贷款
集资建房的风险隐患

筹资建房的风险隐患，原本是有关单位利用自己闲置的土地，向其他单位或者个人或者本单位募集资金，解决生产生活用房问题而造成的。由于集资建房与商品房价差巨大，一些单位和个人擅自扩大集资范围和建房规模，甚至公然借机牟取暴利，或采取欺骗手段损害投资者利益，造成严重后果不时发生纠纷。集资建房用地的主要来源是：企业通过土地降价或者行政划拨取得的土地；集体经济组织的非农业用地；农村私人宅基地；机关、事业单位、文化、教育等非经营性用地，卫生和科研机构。集资建房的单位或个人通常打出“合作建房”的招牌，但不能提供国土资源部门批准的合作建房合同，更不能提供预售许可证。与投资者签订的合同不是国土部门规定的文本，也不能办理公证手续。事实上，投资方承诺的50年或永久使用权和共有房产证只属于当地政府，不能转让到投资方名下。投资者的权益没有法律保护。业内人士指出，由于集资建房的特点，除了不保证产权外，投资者还要承担以下风险

2023-05-02

403人看过
股权转让
看清漂亮年报后的风险

就已公布的年报情况来看，2006年年报将很有可能是我国股市有史以来最漂亮的年报，这大大提高了投资者的信心。但不要看到漂亮年报就往里冲，因为有些漂亮年报背后隐藏着风险，尤其是一些个股股价被大幅度炒高之后。就操作层面来说，我们还是要规避以下几方面的风险。第一，一些公司靠投资收益带来的业绩大幅增长将很难得到持续。像龙净环保（600388），2006年业绩之所以大幅增长172%，主要是因为公司将其持有的上海亚萌置业有限公司93.47%股权转让给福建东正，从而给公司带来了8772万元的投资收益；2007年公司如果仅靠主营业务要维持目前的业绩将有难度。此外，像安泰集团（600408）在2006年焦碳行业不景气的情况下业绩仍出现小幅增长，主要也是因为公司出售了2400万股的民生银行股权从而带来了1亿多元的投资收益。第二，因产品价格大幅上涨而带来业绩的大幅增长，其未来的持续性还有待观察。如受2006年黏胶

2023-04-24

459人看过
产品
烟花爆竹重大隐患判定标准

烟花爆竹重大隐患判定标准主要有主要负责人、安全生产管理人员未依法经考核合格；特种作业人员未持证上岗，作业人员带药检维修设备设施；职工自行携带工器具、机器设备进厂进行涉药作业；工（库）房实际作业人员数量超过核定人数；工（库）房实际滞留、存储药量超过核定药量；工（库）房内、外部安全距离不足，防护屏障缺失或者不符合要求；防静电、防火、防雷设备设施缺失或者失效等。燃放烟花爆竹处罚处警告或者二百元以下罚款。有下列行为之一，扰乱文化、体育等大型群众性活动秩序的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）强行进入场内的；（二）违反规定，在场内燃放烟花爆竹或者其他物品的。《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十四条有下列行为之一，扰乱文化、体育等大型群众性活动秩序的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）

2023-07-31

57人看过

仲裁机构
出租房屋五大要点避风险

在日常出租房屋过程中经常有业主被骗、被客户无端拖欠房租、水电燃气费或因为租客利用房屋进行违法乱纪活动被公安机关查处罚款等现象。这让出租房屋的业主痛苦不堪，投诉无门，不仅蒙受不白之冤而且还追不回损失。要点1.把好客户关:客户的素质高低直接关系到入住后对房屋的爱惜程度。很多业主都希望租给白领或踏踏实实过日子的客户,但这样的客户是可遇不可求,而且单凭肉眼或感觉是看不出人的好坏。所以出租前需要把客户的很多信息收集齐全,包括身份证、暂住证、工作证明等。同时通过与客户的沟通与交流，初步判断客户的人品及素质。要点2.约定好续缴房租时间：收房租是一件大事，直接关系到业主的收益问题。很多业主都想找一个能付全款或能半年一付的客户，但这样的客户很少，本身生活压力大，一次交一年的房租或半年的房租对客户来说的确很不容易。目前市场上客户最容易接受的就是三个月或两个月一付。因此，出租时在合同里白纸黑字约定好房屋续缴的具

2023-06-10

498人看过
专利
出售大学发明专利有隐患

近两年，一些有国外背景的公司正在悄悄大规模收购我国大学的发明专利，这可能严重影响我国经济、科技安全。全国政协委员姚立迎近日对记者说。姚立迎建议，我国应尽快实施专利集中管理战略，探索组建国家知识产权投资公司，规范国内高校与外国专利经营公司之间的转让、许可等交易行为，建立大规模专利收购或者许可的严格审查机制，扶持建立专利申请管理服务团队。据了解，2000年至2009年，我国发明专利的授权量为236794件（含港澳台）。其中，高校的发明专利约占总数的20%（企业约占50%）。一、专利证书有补贴吗（一）在收到公告后6个月内，进入申请人的实质性审查阶段（以实际审查通知的签发日期为准），补贴为每件2000元人民币，但对获得国家知识产权局专利局批准费用减缓，低于补贴金额的，专利申请费和审查费由实际支出给予；（二）在获得专利证书后6个月内（以实际审查通知的签发日期为准），补贴为每件2000元，并委托专利代

2023-06-23

428人看过

换一批

#债权债务知识

北京

律师推荐

查看全部律师

#债权债务知识知识导航

债权债务知识频道

展开

#债权债务纠纷