在法学界和司法实践的现实中，对逾期交付房屋违约金的起算时间主要有三种观点：第一种观点：诉讼时效从合同约定的交付期限届满时起算。持这种观点的人认为，既然合同约定了交房时间，如果开发商在约定的时间后仍未交房，购房者应该知道自己的权利受到了侵害。根据诉讼时效在知道或者应当知道自己的权利受到侵害时计算的规定，诉讼时效应当在此时计算。履行期限能够确定的，从履行期限届满之日起计算；对于直接依据，反对者对司法解释有不同理解。他们认为，《商品房买卖合同》只规定了逾期交付违约金的计算方法，没有规定违约金的履行期限。合同约定的交货期不能等同于违约金的履行（支付）期，故不适用司法解释条款。第二个观点：从实际交货时间来看。持有这种观点的人认为，违约金的具体数额只有在开发商交付房屋后才能确定。在此之前，违约金的数额并不明确。违约金数额确定后，开发商才能向开发商主张权利。此时，诉讼时效应当计算在内。持这一观点的人也认为，逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续的，只有在持续违约行为终止时，才应计算诉讼时效。反对者认为，我国法律仅规定了从侵权行为终结之日起持续侵权行为的诉讼时效，逾期交付属于违约行为，不适用侵权行为法，而应适用违约债权的法律规则。因此，诉讼时效应从违约次日起计算。第三种观点：自起诉之日起两年。持这种观点的人认为，逾期交付房屋的违约金不是全部债务，而是单个债务。房地产开发商每逾期一天，即构成违约一天，造成违约金一天。此时，应计算当日违约金的诉讼时效。以此类推，如果推进起诉两年以上，就会超过诉讼时效，如果两年以内，就不会超过诉讼时效。办案经验：

1。在桂林市一组数百户业主与开发商的纠纷案件中，争议的焦点是诉讼时效的开始。最后，一、二审人民法院以实际交付时间作为诉讼时效的起算时间，这可能反映出桂林审判实践的一种趋势。不同的法官对法律有不同的理解。逾期交房违约金的诉讼时效在理论界仍存在较大争议，在司法实践中更难以保证法官的统一认识。因此，从安全的角度出发，我们一般建议咨询人在合同约定的交付期限届满后两年内提出权利主张，无论法官如何认定，都不存在超越诉讼时效的风险。