一、小产权房能买吗

1、没有国家发的土地使用证和预售许可证，由乡政府或村委会颁发乡产权房，购房合同国土房管局不会给予备案，不具有真正合法有效的产权房。

2、找楼层已成片区的，政府拆迁不会说拆就拆，交易不受法律保护，交易时购买人需一次性付清房款，不能向银行按揭贷款。

3、附属配套设施如供水、供电、供气等，不能得到有效保证，尽量买交房的现房，交钱后即给钥匙，签好各种协议，留好凭证。

二、小产权房买卖需要注意什么

1、小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的小产权房，也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

2、所以，小产权其实就是乡产权，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。目前的小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

3、和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的1／3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。

4、因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

三、购买小产权房的风险有哪些

1、不能贷款。

不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理百论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。

2、易出问题。

维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管度理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。