电梯由专业的电梯维修公司维修。物业有义务通知维修人员及时维修。如果物业长期不能保证电梯的正常运行，给业主带来不便，可以找房管部门物业科投诉，向技术监督局特种部门投诉，电梯属于特种设备，共同所有。共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行特种设备使用单位规定的义务，并承担相应的责任。对于住宅电梯的所有业主都是电梯的产权共有人，物业公司应当管理并承担相应的责任。

电梯日常维修保养标准作业程序

一、目的规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。二、适用范围适用于物业辖区内的电梯维修保养。三、职责1、管理处主任负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。2、工程部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实

一、目的

规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。

二、适用范围

适用于物业辖区内的电梯维修保养。

三、职责

1、管理处主任负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。

2、工程部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。

3、电梯机电维修员负责电梯的日常维修保养。

4、事务部负责向有关用户通知电梯停用的情况。

四、程序要点

1、《电梯维修保养年度计划表》的制定

（1）每年的12月15日之前，由工程部主管组织电梯机电维修员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》上报公司审批。

（2）制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是：

电梯使用的频度；

电梯的运行状况（故障隐患）；

合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。

（3）《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容：

维修保养项目及内容；

备品、备件计划；

具体实施维修保养的时间；

预计费用。

一、目的规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。二、适用范围适用于物业辖区内的电梯维修保养。三、职责1、管理处主任负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。2、工程部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实

2、电梯机电维修员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养年度计划表》进行。

3、电梯维修保养安全操作

（1）维修保养前的安全准备工作：

在电梯基站门口处放置检修停用标牌；

关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；

有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

（2）检修过程中的安全注意事项：

给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；

人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；

人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需要由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；

禁止在进道内和轿顶上吸烟；

检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；

使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒；

严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；

底坑深度超过1．5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；

应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员戴上安全帽；检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

——关闭所有厅门，暂时关不上的，必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂危险、切勿靠近警告牌，并派人看守；

——切断电梯总电源开关；

一、目的规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。二、适用范围适用于物业辖区内的电梯维修保养。三、职责1、管理处主任负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。2、工程部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实

——排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等；

检修保养工作结束后应做到：

——将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；

——清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；

——送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；；

——通知有关人员电梯恢复正常运行。

4、电梯机电维修员负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查），电梯的大中型修理由外委完成。

5、每3个月对电梯各部门进行一次检查、清洁、润滑（着重对安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。

（1）检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

（2）检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

（3）检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60。

（4）门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1／3时则应更换。

（5）限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固；

（6）检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回；

（7）检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2～4MM。安全钳钳口应清洁无油污。

（8）清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

（9）检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。

（10）清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

（11）检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

（12）检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5～8MM，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3MM，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。

（13）检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2／3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

（14）检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

（15）清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物、清扫底坑、清洁接油盒。

（16）检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

（17）检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。

（18）检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

（19）做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

6、每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。

（1）每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

（2）检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1／2时则应更换。

（3）清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。

（4）张紧轮底平面坑地面距离为500＆pl

smn；50MM，超过规定的应予以截绳。

（5）检查安全钳楔块和导轨的间隙（正常值为2～4MM），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

一、目的规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。二、适用范围适用于物业辖区内的电梯维修保养。三、职责1、管理处主任负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。2、工程部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实

（6）清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。

（7）清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。

（8）调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5～8MM。

（9）紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

（10）加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。

（11）对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50～70MM。

（12）对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅地坎以远150～200MM。

（13）检查动力部位绝缘电阻应在0．5M＆Omega；以上，其余电气线路应在0．25M＆Omega；以上，电气设备的金属外壳对地应在4M＆Omega；以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

（14）检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。

7、每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由工程部主管填写《申请延时维修保养表》，经主管经理批准后方可延时。

8、对于计划中列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，按《电梯故障维修标准作业程序》进行紧急维修。

9、电梯机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后3天之内整理成册后交机电处存档，保存期为长期。

10、电梯停用管理

电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由机电处主管填写《停申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊原因突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。

五、记录

六、相关支持文件

《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。