2015年3月，张先生购买了一处房屋，78平方米总价174万元。

这套房屋是刘女士2013年通过按揭方式购得，抵押给银行借款80万元。因为没还清借款，抵押权未消灭。

张先生特意在合同中约定，刘女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续，之后向刘女士先行支付了100万，但对方迟迟不办理解除抵押手续，更严重的是，因为其他纠纷，房屋被法院查封，无法继续交易，最终法院判决刘女士支付违约金。

律师说法

房产设定抵押后，如果债务人不能按时偿还债务，则抵押权人有权依法处分抵押房产，并在所得价款中优先受偿。在签订合同时，双方当事人应对抵押如何解除、解除的时间、解除的条件和步骤以及未按期解除抵押导致房屋买卖合同不能履行的法律后果进行详细约定，减少纠纷发生，确保合同顺利履行。

风险二：共有房

2010年10月，王先生与翟先生通过中介签订房屋买卖合同，约定将王先生一套面积为101平方米的房屋出售给翟先生，价格100万元。合同签订后，翟先生支付定金3万元。

不久，翟先生突然收到王先生妻子发来的告知函，称房屋系夫妻共同财产，王先生未征得其同意擅自卖房，合同无效。之后，王先生也以此为由不再履行合同。2012年7月，翟先生去世。2015年，翟先生子女诉至法院要求王先生继续履行合同，未获支持。

律师说法

夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同所有，夫妻双方对于共有财产享有平等的处分权。一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的属于无权处分行为。

当事人在购买房产时，一定要认真查看房屋权属证书上记载的权利人，并当面核实相关信息，要求出卖人夫妻双方共同到场、签约。

风险三：多户房

2015年5月，王女士与夏先生签订房屋买卖合同，总价380万元。依据合同约定，夏先生应在该房屋所有权转移之日起10日内，完成全部户口迁出手续，否则支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。

结果房屋过户后，仍有夏先生的继子户口未迁出。王女士起诉到法院，被裁定不予受理。

律师说法

根据相关法律规定，户口迁移属于公安机关的行政行为调整范畴，不属于法院受案范围。

当事人在签订合同时，可将出卖人户口迁移的义务作为约定内容写入合同条款，并明确其相应违约责任。

风险四：学区房

2015年，翟先生为孩子上学想购买学区房，中介公司业务员从网上找到一所重点小学以往的招生简章，翟先生看后以高于同地区均价20%的价格购买了涉案房屋，可是后来他一打听，这套房子不属于招生简章上的划片房屋，就起诉到法院，要求中介公司赔偿差价损失，退还服务费。

法院认为，双方签订的房屋买卖合同并没有约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，翟先生索要的差价损失无法支持。

律师说法

学区房由于拥有良好的教育资源，往往价格相对较高。如果双方当事人确定是要买卖学区房，那么在签订房屋买卖的合同条款中，买受人可在合同中注明合同买卖目的是为购买学区房。这样约定，法院在裁判中也好有一个判断依据。

需注意的是，写入合同不代表免除了买受人的注意义务，买受人还应通过查询政务公开信息或咨询教育行政部门来核实房屋是否属于学区房。

风险五：代理房

2015年3月，旅居国外的周女士委托孙先生代为出售一套房屋，委托范围为卖房手续的前期事宜。之后，赵先生通过中介与孙先生签订房屋买卖合同，约定房屋总价为185万元。合同签订当日，赵先生向孙先生支付了10万元定金。事后，周女士以孙先生无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜，且房屋成交价格明显过低为由，未作出追认表示，拒绝履行合同。

无奈，赵先生诉至法院。法院判决合同无效，在退还定金、中介费的同时，孙先生和中介赔偿赵先生部分房屋差价损失。

律师说法

对于买家而言，在遇到代理销售房屋的情况时，应尽到审慎注意义务，认真查看代理人是否有权代理，代理的权限、范围和期限。在房产买卖合同签订及办理过户等重要环节，应与房屋产权人共同办理。

风险六：在租房

2013年5月，李先生将房屋出租给曲先生，租期自合同签订之日起至2014年5月19日，租赁到期后，双方又续签至2015年5月19日。

2014年12月，李先生通过中介将该房出售给杨先生，房屋总价为300万元。关于租房事宜，三方合同约定，李先生收到全部房款后退还杨先生1万元租金，杨先生保证租户住到2015年6月1日。哪知，曲先生以李先生出售房屋侵犯了其承租人优先购买权为由诉至法院，要求李先生赔偿损失10万元。所幸，法院结合各方证据，认定曲先生对房屋出售事宜应当是知情的，且曲先生并未提供证据证明其提出过购买涉案房屋，据此，判决驳回了曲先生的诉求。

律师说法

购买承租房屋时，需注意承租人的优先购买权和“买卖不破租赁”，这是法律为维护租赁关系稳定而做出的有利于承租人的规定。

承租人的优先购买权是指在同等条件下，享有优先购买所租赁房屋的权利。此外，“买卖不破租赁”，需注意的是，承租人虽然可以继续承租，但应将相应租金交付给新的产权人。

律师提醒

二手房买卖中涉及的法律问题很多，不同的房产类型、交易方式存在不同的法律风险。在购买时，应着重注意以下几个方面：

1、审慎核实房产信息。可通过查看房产权属证书上记载的权利人和出卖人身份证件，确定是否为真正的房屋所有权人;通过查看出卖人户口本，确定房屋中是否落有户口;通过实地查看房屋状况和居住状况，确定是否存在出租;购买学区房时，可通过查询政务公开信息或咨询教育行政部门的方式，确定所购房屋是否为学区房等。

2、妥善签订购房合同。在签订购房合同时，应尽量在正规中介办理，使用房产部门提供的正规房屋买卖合同，对于未尽事项，当事双方可以另行签订补偿合同，明确约定房屋买卖过程中，解押、付款、过户、查验、交付各个环节的具体操作步骤和履行时间节点，并明确违约责任。

3、注意留存履约证据。房屋买卖涉及诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易过程中，应保留好各个环节的证据，比如付款转账的凭证等;对于双方履行过程中口头达成的新协议，应注意以书面的形式予以确认;在卖方不履行合同或口头表示无法继续履行合同时，应注意保留好沟通的证据，必要时，可以聘请专业人士介入，以更好地维护自身合法权益。