小产权房买卖合同无效的处理办法是：

(1)合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。

(2)如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

(3)按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

(4)拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，一般还需诉讼解决。

一、保管人私自出卖保管物怎么处理

保管人私自出卖构成民法上的无权处分，数额较大的构成刑法上的侵占罪。

标的物未发生转移的情形下，真正权利人基于物权优先原则，仍然对标的物享有所有权，不存在损害其利益的情形。而对于买受人来说，其签订合同的目的因标的物的所有权不能发生转移而落空，依照最高人民法院司法解释的规定买卖双方均不得主张合同无效，该解释规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”此种情形下买受人有两种救济方式：一种是要求出卖人承担违约责任，一种是解除合同并要求出卖人赔偿损失。

在标的物通过动产交付、不动产登记等方式已经发生转移的情形下，真正权利人可以基于侵权之诉向买卖双方主张权利，但依据买受人是否明知标的物存在权利瑕疵，其法律后果有所不同。

1、如果买受人缔约时不明知处分人无处分权，且已支付合理对价，则买受人构成善意取得，不负返还义务。此时，应由出卖人向真正权利人承担侵权损害赔偿责任。

2、如果买受人缔约时虽不明知处分人无处分权，但并未支付合理对价，则不构成善意取得，买受人应向真正权利人负返还义务，不能返还时，应当折价补偿，同时出卖人应向买受人承担权利瑕疵担保责任。

3、如果买受人缔约时明知处分人无处分权，或者因未尽到合理的注意、审查等义务，并不构成善意取得，处分行为无效，买受人应向真正权利人负返还义务，不能返还时，买卖双方应共同向真正权利人承担侵权损害赔偿责任。

4、如果买受人在缔约时明知处分权人无处分权，且与处分人恶意串通损害真正权利人利益的，属民法典规定的合同无效情形，应按照合同无效的后果进行处理，返还财产、赔偿损失。

二、买卖合同解除后必须履行哪些条件

商品房买卖合同可以解除的情形是：

1.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

2.因商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的；

3.出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实.

4.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

5.出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

6.由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

7.商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。