保障性住房成为全国“两会”高烧话题,诸多代表倡议推进保障房建设,而住房保障法新探索的共有产权制度,将淮安的样本推向了前台。

3月7日,国务院发展研究中心为江苏淮安举办的“淮安共有产权住房保障模式创新成果研讨会”,研究在全国其推广的价值。

参与研讨会的中央财经领导小组办公室杨泽军局长表示,淮安的启示就在于可以把政府、购房者等的积极性调动起来,为目前中国特色的保障房提供了有益的实践。

刚从北京赶回淮安的淮安市房屋管理局局长邵明告诉本报,淮安这个模式在保障房“出口”这一环节,防止了“作假”的成分。

邵明介绍,目前淮安现行政策有两种比例,一种是个人占70%产权,政府占30%;另一种两者各占50%。淮安政策规定,将经适房划拨的土地用于建设共有产权房，房价低于同期同区段价格5%-10%。邵明表示,“目前的房价每平方米超过3000元,共有产权房的全价在2200-2500元/平米,7︰3共有产权房的个人出资额就仅为1540-1750元/平米。”

“出口”遏制“入口”

全国政协委员、江苏住建厅厅长周岚提交了一份《关于总结推广共有产权住房制度、提高购房人支付能力的提案》。周岚告诉本报,共有产权房,最大好处是可以减缓购房人的支付门槛,有助于实现住房保障体系从廉租住房到经济适用住房、从经济适用住房到限价商品住房、限价商品住房到普通商品住房的“无缝”对接。

在关键环节“退出机制”上,淮安创新斐然。

“原来的经适房及保障性住房的退出机制,就是原购房人退出时,把政府给予的优惠返还给政府。而淮安共有产权房的退出机制为:个人可以购买政府产权部分形成完全产权,个人也可以直接通过市场转让,按比例与政府分成收益。”邵明告诉记者,“假设共有产权房购买家庭收入高于政府规定标准时,他只要交纳另外一部分属于政府产权的市场租金,无需向政府退回住房。”

淮安政府同时对购买全产权进行了界定,5年内购买的按原供应价格结算;5年以后8年以内购买的,按原供应价格加当年的利息结算;8年以后购买的按届时市场评估价格结算。

而对于申请者,例如七三开比例的,淮安的界定为,家庭月收入900元以下、申请人具有市区城镇常住户口达5年以上、家庭人均住房建筑面积在16平方米以下（无房家庭优先购买）。

传统经适房“供不应求”的现象是由大量不符合条件的申购人弄虚作假所致,真正低收入家庭反而买不到经适房。而买走经济适用房的部分群体,造假成分很高,因为他们希望若干年后上市,获得巨大收益。

邵明说,共有产权房子,可以避免权力寻租,在出口上将利润分成在政府手中,即以“出口”反制“入口”,申购人的“寻租动力”大大减弱,行贿购房得不偿失。

共有产权扩大保障面

2008年7月,淮安首次向主城区低收入住房困难家庭供应300套共有产权住房,其房屋价格、质量、地段都很有吸引力,但1个月过去,只有70多户家庭申购。

其后,淮安政府将人均收入低于300元以下可申购的门槛,放宽到人均收入低于800元,申购户就突然增加。而在淮安政府看来,这部分群体是真正的夹心层,即是高于廉租房,但是又买不起经济适用房。

在建设资金上,除了国家、省级的补贴之外,淮安房管局还有一笔“私囊”:2007年,其旗下两家国企剥离,2008年获得了1.5亿的资金用于项目的启动。政府其余投入的资金,则是通过土地的投入换算成资金成本。简而言之即是“政府出地、百姓出钱”。

建房形式,淮安分为集中建设和分散建设两种,分散建设就是通过土地上市挂牌条件,将共有产权房分散安排在市区商品住宅开发项目中,由政府统一回购、供应。“分散建设的总量为当年住宅总量的5-10％。”绍明告诉记者。

在保障性住房愈发成为政府工作至关重要一环后,淮安等地出现的地方样本,逐渐映入省级、中央级别的相关部门的眼帘。

据本报了解,今年1月的江苏省“两会”上,10多位江苏省人大代表提议政府推广共有产权保障性住房,推广淮安的模式。江苏省省住建厅党组书记江里程透露,江苏多个城市在共有产权方面进行了不同形式的尝试,全省已经有1.17万户困难群体通过共有产权获得了住房保障,淮安的经验效果明显,接下来江苏将出台统一的共有产权办法,予以规范和推广。

3月7日的国务院发展研究中心研讨会上,住宅和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示,淮安模式总体说来效果明显,但保障房的标准还要控制,不能无限扩大保障范围。“同时,保障人群方面,不能仅在现有户口的基础上不断扩大,应当将符合条件的新进城移民纳入其中。”