【案情】2005年3月1日，刘先生夫妇为了卖掉自家在本市淮安路的一套房屋(该房屋的所有权证上的名字是刘先生的妻子王某)，与某中介公司下属分店负责人张某签订了一份协议书。约定，张某向刘先生一家支付出售房屋定金2万元，并于2005年4月1日付清双方约定的37万元整;还约定自张某支付定金之日起，刘先生不得另行委托他人销售该房屋，销售权归张某所有;房屋售价髙低由张某制订，与刘先生等无关。当天，该分店作为代理方，张某为买人方，刘先生作为出售方，三方共同签订了《房屋转让(代理)协议》，约定张某以37万元向刘先生等购买约定的房屋。由该分店协助办理房屋转让手续，代理费由张某承担。签约当日，刘先生收取了定金2万元。

2005年4月16日，该分店作为一方，刘先生作为另一方签订了中介协议书，其中张某以该分店的负责人代表中介公司签订协议书。双方约定：2005年3月1日双方签订的协议书作废，原支付的2万元作为借款，另外，中介分店10天内筹措12万元付刘先生，以支持刘先生购另一房产之需;而刘先生必须将售房权交给中介分店，其他中介公司不得介入;刘先生委托销售房屋，实际到手房价为36.5万元，如高于房价部分，作为该分店借款之报酬;协议期限到2005年5月31日终止，即5月31日前全部房款，需由该分店如期交付刘先生，房屋交易一切事宜与刘先生无涉。该协议签订后，该分店以借款形式向刘先生支付了12万元，刘先生出具了收条称：“今借到人民币12万元整,余房屋(款)欠到6月中旬必须结清。”刘先生将房屋的房地产权证交与张某，但事后该分店没有在协议约定的期限内把该房屋销售出去，便向刘先生提出解除协议退还房款。现双方各执己见，无法达成妥协。

2005年7月25日，该中介公司和张某均以原告身份起诉刘先生，请求解除合同，并同时要求刘先生先返还14万元借款。

【审判】

中介公司诉称，因受国家对房屋买卖的有关政策调控影响，不能在约定的

期限内出售房屋。国家政策调控属于不可抗力，导致合同目的无法实现。而且，刘先生并非该房屋的所有权人，无权处分房屋，所以请求依法行使撤销权。

刘先生反诉称，我与中介公司订立房屋买卖协议，是在否定了3月1曰协议基础上而成立，由中介公司全权代理该房屋的销售，尽管实际由张某在操作，但他代表着中介公司。因此，张某不属于合同相对方，不具有原告资格。作为自己是该房屋产权人的丈夫，也曾共同委托张某出售过房屋，那么中介公司是明知房屋产权人对出售房屋无异议。

庭审中，法院追加了刘先生的妻子为案件的第三人。刘先生妻子认可所签订的协议书，认为中介公司主张解除合同没有依据，仍要求继续支付未付的房价款22.5万元。中介公司针对反诉则称，张某既是中介公司的职工，又是买房人，具有双重身份，旦刘先生收取的12万元是张某所支付的。但依据协议内容该12万元属于中介公司，那么中介公司也有权主张刘先生返还钱款。

审理中，刘先生又变更反诉请求，同意与中介公司解除协议，但要求没收定金2万元，要求中介公司赔偿房屋差价损失8万元。经法院调解各方均同意终止协议，并按评估价赔偿房屋差价损失。

2005年10月26日，房地产估价公司作出评估，涉案房屋估价为26.37万元，刘先生获悉此价格后推翻了原先承诺，不同意按差价予以赔偿，致调解不成。

法院最终判决，该房屋委托销售协议书终止履行，刘先生应返还中介公司房款14万元外，中介公司赔偿刘先生房屋“缩水”后的差价款10.13万元。

【评析】

通过中介公司买卖商品房过程中产生的定金纠纷问题，应从以下三方面来分析。

中介公司代理。房屋转让的条件由卖方与买方协商议定，买卖各方委托中介公司在交易前向对方收取定金，该定金对买卖双方具有约束力，与中介公司无关。

中介公司收购。中介公司收购卖方住房，其价格由中介公司和卖方协商议定。中介公司将收购住房出售给买方，其价格由中介公司和买方协商议定。此时，中介公司收取的定金对中介公司与卖方、中介公司与买方具有约束力。

中介公司包销。中介公司同卖方约定出售住房条件，由中介公司与卖方签订和履行包销合同。中介公司将包销的房屋与买方协商议定成交的条件。此时，中介公司收取的定金对中介公司与卖方、中介公司与买方具有约束力。

本案显然属于第三种情况。自2005年上半年以来，我国政府出台了多项房地产政策，市场上无论是一手房，还是二手房的交易市场，房价价格持续下调。那么，作为中介公司原先打算包销刘先生的房屋买卖行为，当然也会受到影响。二手房经纪商参与销售二手房，就意味着有赚取利润。本案中，该中介公司与刘先生之间的一纸约定，实际上是一种包销性质。且不论是否是中介公司职工张某的私人购买，从中介公司的角度讲刘先生准备出售的房屋，其他中介商均作排除在外不得参与销售。这就是合同的约束力。商品经济就是市场经济，市场上的房屋价格，如同股票价格一样，有走牛的时候，也有走熊的时候。而刘先生手中的房屋，如同手中高价位的股票，没有在高价位出手，却价值严重“缩水”被深套。而这种风险属于正常的商业风险，因此中介公司主张的不可抗力没有道理。

从本案来看，根据该中介公司与刘先生的协议书，双方的委托代理销售房屋合同成立。虽刘先生并非房屋所有权人，但他与第三人系夫妻关系，且妻子已追认协议效力。中介公司下属分店不具有法人资格，相关权利义务由该中介公司承担，而该分店的负责人，在合同履行过程中系职务行为，其个人并非合同主体，无权主张权利。所支付的12万元，应视为该中介公司下属分店支付，原支付的定金2万元，随着双方当事人对2005年3月I日协议的被否定，也视为该中介公司下属分店所支付。涉及上述14万元的性质，综合协议内容及刘先生出具收条的书写，还有该中介公司在起诉时的请求，应认定为中介公司向刘先生支付的部分房款。根据协议中介公司承诺在5月31日前，向刘先生支付全权房款，刘先生把房屋的销售权交给中介公司，意味着刘先生以放弃其他的房屋销售机会来换取中介公司承诺的销售房价款，现中介公司不能按约履行，刘先生因迟延出售房屋而产生经济损失，当然应该由中介公司来承担。

最终，法院从公平合理角度出发，将刘先生没有出手的房屋作评估，判决解除双方之间的合同，由中介公司须补偿刘先生房屋评估后的“缩水”经济上的损失10.13万元。