实务中，很多的二手房的买家都是需要贷款的。这个问题存在以下风险：

1、由于买家的原因导致银行不批准贷款申请，甚至更换多家银行也不能获得通过；

2、由于银行的原因迟迟不放款，实务中曾经出现过延迟6个月放款的情况。

对于这个问题，通常约定由于买家的原因导致贷款申请不能批准的，应该及时用现金补齐，否则要承担违约责任；由于银行的原因延迟放款的情形，建议可以约定一个双方都能接受的合理期限，如果超过这个期限，双方可以选择解除合同或者约定违约责任的条款。

抵押贷款保险存在的问题

近年来住房抵押贷款保险业务的重要性逐渐为国内务大保险公司所认识，但其业务的发展过程却极为缓慢。

安居才能乐业，拥有自己的住房无疑是人们生活中举足轻重的一项内容。对于大多数家庭而言，购房开支是一笔不小的数目。有一个故事，讲的是中国老太攒了一辈子的钱，在临死前住上了自己的房子；而美国老太则住了一辈子的大房子，在临死前还清了贷款。现在，住房抵押贷款对于我们已经不再陌生，并逐渐成为人们普遍采取的购房方式。

然而无论对于作为住房抵押贷款债权人的银行，还是作为债务人的购房者，目前的住房抵押贷款制度都存在着一定的问题，还不成熟、不完善。

首先，银行在经营中要权衡风险收益。住房抵押贷款给银行带来的收益是显而易见的。相对于企业逃废债而造成的不良贷款，由于住房抵押贷款可以通过变卖住房获得赔偿，因而风险较小，被很多银行视为优质资产。但抵押住房作为一种能够长期使用的财产，始终存在抵押物风险。由于自然的或人为的原因，无意或有意地造成不动产抵押物的灭失，将造成抵押住房价值大部分的损失。同时，一旦借款人无法按时还款，银行还要承担住房一时难以卖出以及卖房折价损失的风险。所以借款人的还款能力和信用也就显得十分重要。在社会信用体系不健全的情况下，银行为了掌握借款人的情况。防范风险所采取的一系列措施，无形中提高了购房者的贷款成本，制约了购房者的借款积极性。在这种情况下，发展住房抵押贷款保险是一种化解住房抵押贷款风险，促进住房抵押贷款热潮的现实选择。

以房地产金融比较发达的美国为例，美国有两种主要的抵押贷款保险。一种是由联邦政府提供的抵押贷款保险，如联邦住宅管理局（FHA）和退伍军人管理局（VA）。另一种是由私人部门提供的抵押贷款保险，作为对政府保险机构的补充，如美国最大的私人抵押保险机构——抵押保证保险公司。

住房抵押贷款的类型有两种：

1）抵押物保险，包括住宅保险和产权保险。住宅保险是财产保险的一种，当住房因不可抗力发生损毁或灭失时由保险公司给与补偿。产权保险是以抵押物的优先索偿权为保险标的的保险，确保抵押权人对抵押物进行优先处分的权利。

2）借款人风险，包括人寿保险和抵押贷款保证保险。抵押贷款保险一方面降低了贷款偿还风险，使银行有条件在利率、贷款金额及贷款期限上给与借款人一定的优惠，使购房者受益。另一方面，在有保险保障的情况下，有助于银行更方便的转让债权，分散贷款风险，使银行的资金运用更为灵活和安全。

目前我国抵押贷款保险机构主要为商业保险公司，缺少合适的保险体制和政府管理机构的扶持，政策性的保险机构尚未建立。

从我国抵押贷款保险的品种来看，主要有三种形式：

1）房屋财产保险。

中国人民银行新颁布的《个人住房贷款管理办法》对房屋保险作了专门规定。该办法第25条规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期间，保险单由贷款人保管。这种保险已随着抵押贷款的推广而普遍推行。

2）抵押贷款保证保险。

新推出的《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》中规定了个人住房抵押贷款保证保险和房屋财产保险捆绑销售，规定抵押贷款人购买财产险时必须同时购买保证保险，期限为整个贷款期限，担保金额为全部贷款，保费一次付清，并且缴纳30％的首付款。

3）住房抵押贷款寿险。

该险种是保险公司向借款人提供的一种保额递减式的人寿保险，购房者在办理借款手续时即购买人寿保险。在保单有效期内如果被保险人身故或完全残疾，由保险公司代替贷款家庭偿还所欠的贷款余额。已有的住房抵押贷款保险品种单一，保险费用较高，付款方式不够灵活，并且实施的城市很少，远远不能满足我国的实际需要。

因此，要使我国住房抵押贷款保险切实发挥作用，需要政府、保险公司以及银行三方面的共同努力，才能达到促进住房抵押贷款业务良性发展，推动住房消费的目的。