在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议时商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合鉴定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称为何，均应视为商品房买卖合同。

商品房预约合同是否可以转化为本约合同

一、商品房预约合同是否可以转化为本约合同

1、商品房预约合同不可以转化为本约合同，具体如下：

（1）当事人签订商品房认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，应当于将来一定期限内订立正式的商品房买卖合同；

（2）签订商品房预约合同后一方不履行订立买卖合同义务的，另一方可以请求其承担违约责任。

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条

当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百八十条

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

二、什么情况下可以单方面解除房屋买卖合同并追究卖方的违约责任

下列情况下可以单方面解除房屋买卖合同并追究卖方的违约责任：

１、开发商擅自变更规划设计；

２、商品房面积误差过大，超过３％；

３、商品房户型误差，例如，双方在房屋交付的时候，房屋的主要部分却有一根柱子影响房屋的交付条件；

４、因不可归责于双方的事由没有订立担保合同导致买卖合同不能履行；

５、商品房质量问题。比如房屋的主要部分漏水、主要的部分有严重的裂缝。

《公司法》第二十条

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。