预约合同是独立合同，单独发生法律效力。预约合同生效后，双方当事人均应按照约定履行自己的义务，一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。但关于违反预约合同的责任，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

如果把商品房认购书和正式合同作一比较，即可发现商品房认购书具备合同的构成要件：

1、签署合同或商品房认购书的双方当事人都具备相应主体资格；

2、合同或商品房认购书的内容是双方真实的意思表示（有证据证明确有欺诈、胁迫等情形的除外）；

3、有关内容不违反法律及公序良俗；

4、采取合法的形式

因此，商品房认购书也可以归人合同范畴，具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。

首先，意向书这一形式是特殊时期的产物，它产生于整个社会缺乏法律意识、合同观念之时。意向书一般都会明确注明为意向书而非正式合同，签署意向书的双方也仅向对方传达一个最初步、最基本的合同意向，一旦这一意向有所改变，也无需向对方承担任何责任。如果需要进一步确定该意向，则双方再签署正式合同。在今天看来，把签署意向书作为签署正式合同的前置程序毫无必要，因为任何一方均可违反意向书而无须承担任何责任，任何一方都不会仅凭意向书就着手准备履行有关义务，因此意向书也就毫无实际意义，反而增加了交易成本和交易环节。在我国现行的基本法律当中，如《民法典》等，均未对意向书作出规定，而仅仅规定了合同。

我国现行法律对于有效合同的构成要件作了如下规定：

1、合格的主体；

2、真实的意思表示；

3、内容合法；

4、形式合法。

对于合同的订立程序规定为：一方向另一特定方发出要约，要约内容要包括特定标的物的较为详细、具体的情况，如规格、数量、价格等。

一、商品房预售合同无效怎么办

商品房预售合同无效的一般处理方式：

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，若房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，购房者所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房者已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房者可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。