集团房地产开发公司，前身为山西石林房地产开发有限公司，始创于1999年12月，系为二级开发资质企业。运作六年来，先后开发了石林苑住宅小区，奥林花园高档社区，柳林龙城、园丁和五槐三个住宅组团，万国汽贸园商务区，目前奥林花园Ⅳ期及娄烦金茂花园住宅项目正在施工中。虽然开发了一些项目，但缺少中长远发展规划，没有形成自己的产品模式和管理模式，目前仍处于短期发展和扩张阶段。

在新的市场形势下，只有尽快确立适应企业发展战略和市场需求的产品模式，并建立一套适应企业实际的科学合理的管理模式，才能全面提升企业的竞争力，促进企业的可持续健康发展。

一、房地产发展环境的过去

过去，房地产企业之间的竞争可以形容为村民间的攀比性竞争，可以通过协议出让或者合作开发，变更土地使用性质等方式获取土地，而且仅需支付很少的地款就可取得土地的实际开发权；前期手续中的各种政府规费，也可通过托熟人，拉关系或者政治干涉等办法，使部分款项也可争取到减、缓、免等；工程施工由施工单位垫资几乎成为行业潜规则，开发商前期无需支付建安工程费；同时还可通过内部认购甚至提前取得预售许可证等方式收取定金和房款，用于支付必须交纳的各种费用，这样房地产开发的前期费用仅需15％甚至更少，即可进行房地产开发了。

二、新市场改策下的房地产环境

在新的市场政策下，随着开发市场的逐步规范和市场化运作的完善，现在开发商只能通过招拍挂方式获取土地，而且除了投标前必须交纳保险金外，中标后限期交纳地款；政府规费也已经开始实行一费制，而且还必须一次性缴纳规定全部费用后，才能发放建筑工程规划许可证并办理其它报批报建手续；工程垫资也随着国家严禁拖欠农民工资和严禁垫资的政策出台，施工单位垫资的额度大大减少；同时房屋销售也随国家对商品房预售监管力度的加大，房屋预售只有待工程到30％～50％后才可开始，因此销售回款相应延迟。

综合上述情况，结合国家对房地产市场的政策，初步测算，现在从事房地产开发的前期投入至少要在投资规模的45％以上，项目才可以正常进行运作。

三、房地产发展的必要性

房地产市场政策的变化必然导致房地产投资开发模式的变化，在新的市场形势下，房地产企业要想继续保持快速发展，不被激烈竞争的市场所淘汰，不但需要有很大的资金投入，而且必须尽快由机会导向、关系导向、银行导向转变为市场导向，研究并确定适合自己发展的战略，并尽快确定适合市场和企业开发的产品模式及适宜产品模式和企业自身实际的管理模式。

四、房地产未来发展设想

纵观国内房地产行业的基本情况，结合我公司的具体现状，现拟提出集团房地产公司发展设想如下：

1.将2006年作为企业管理主题年，从管理制度入手，分别从基本制度，

工作流程制度和内部运作规程三个层面建立和完善，大到宏观的基本管理制度和岗位职责，小到各个部门以及每位员工的岗位说明书、工作标准和考核细则，而且今后每年都要设定一个主题年。

2.用1～2年的时间，在项目开发的运作的基础上，确立适合公司开发的产品模式，以适合市场需求和公司实力，独特相对固化和可复制开发的项目类型（如万科集团城市花园系列，四季花城系列等；金地集团的格林系列；世茂集团的淀江系列；阳光100国际新城系列；万达集团的万达商业广场系列；SOHO中国的SOHO系列；顺驰集团的水景住宅系列；中华奥林匹克集团的奥林匹克花园系列等），充分体现与市场上其它项目特别是同质项目有着明显的，易于识别的个性特征。

3.采用多项目开发模式，合理安排各项目的开发周期（做到上一个项目的现金流出期是下一个项目的资金流入期），使资金在各项目之间有序，快速有效得周转，使资金的使用率大大提高，投资利润率真正得到最大化，思路方案如下：

①2006～2007年完成奥园四期开发建设；

②2006年6月～2008年12月完成长风项目的开发建设；

③2007年6月～2009年12月完成东山民营园项目的开发建设；

④2008年～2010年分期开发万国园区项目建设；

4.确保每年施工总面积10万平方米以上，每年新增开发面积5万平方米，年实现净利润数万元以上。