1．承租人的解除权。

在租赁房屋具有瑕疵（包括物的瑕疵和权利瑕疵），致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

2．出租人的解除权。包括：

（1）承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。

（2）承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。

（3）承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。

3．双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。

柴某诉叶某解除房屋租赁纠纷代理词

审判长、审判员：

通过今天的法庭调查，根据案件事实及本案的证据，发表如下代理意见。

一、本案原告主张与被告解除合同理由充分，理由如下：

1、被告未经原告的同意，将承租的房屋租、转借。

2、被告未经原告的同意，将承租的房屋擅自拆改结构、擅自搭建房屋。

3、被告拒绝支付房租，且累计不缴纳房租达6个月以上。

代理人认为，依据《民法典》第94、219、224、227条的规定及《城市房屋租赁办法》第23、24条的规定，被告的行为符合上述任何一条，原告即可与其解除合同，原告行使解除权的事实、法律依据充分确凿，本案被告应当立即腾房。

二、被告未经原告同意，擅自拆改房屋结构、擅自搭建房屋，严重侵害了原告的合法权益。依据《民法典》第七百一十五条的规定，原告主张被告应将该房屋恢复原状，费用由被告承担。

三、关于本案租金

1、被告拒付拖欠原告租金累计为7万元余元。

（1）被告拒付2004年5月25日—2005年5月24日的租金三万元及利息。

（2）欠交2005年5月25日—2006年5月24日租金5000元及利息。

（3）欠交2006年5月25日—2007年5月24日租金5000元及利息。

（4）被告拒付自2007年5月25日起至今的房屋租金及利息。

综上，被告拒付、拖欠原告房屋租金共计7万余元。被告的行为严重违反合同的约定，被告应立即支付拖欠的房屋租金及利息，租金交至本案判决生效后被告实际交付房屋之日。

2、房屋租金应为3万／年，而不是2．5万／年。

根据1997的《房屋租赁合同变更》可以得知，被告租赁该房屋的租金为2万／年。同时根据2002年《续签房屋租赁合同》明确约定，被告租赁房屋的租金为2万／年。又根据2004年《房屋租赁协议》得知，被告每年向原告增加租金一万元，所以自2004年5月25日以后，房屋租金为3万／年。

3、租金计算方法：30000元／365天＊实际使用天数＋预期房屋租金利息。

四、被告应承担原告因本次诉讼来济的所有必要花费。包括：公证费、机票、住宿费、邮寄费共计5828元人民币，具体数额以发票为准。

五、本案的诉讼费用由被告承担。

六、根据被告提供的证据原告作如下答辩：

1、关于原告对于－先生的授权问题。

原告对于－先生的授权仅限于于－先生代替原告与本案被告签订合同，有关租赁合同的其他问题，原告并未对于－先生进行授权。因此，被告答辩称与于－先生商谈缴税及缴纳租金的事宜，原告并不知情，于－先生对被告作出的任何答复与原告无关。

《中华人民共和国民法典》

第七百二十九条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百二十九条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。