综合最新的研究成果，商业模式可以描述为：一个企业在准确市场定位的前提下，建立适当的业务系统，拥有必要的关键资源能力，选择最有利的盈利模式，从而形成最佳的自由现金流结构，实现企业的价值。也就是说，完整的商业模式体系包括定位、业务系统、关键资源能力、盈利模式、自由现金流结构和企业价值6个方面。

当前，房地产估价机构在市场竞争中，已经自觉不自觉地在一定程度上选择了自己的商业模式，比如有的机构偏重于做政府机关的咨询研究业务，有的机构偏重于做金融机构的抵押估价业务，有的机构偏重于做征地拆迁估价业务，有的机构拥有大量的业务人员承揽业务，有的机构承揽业务主要靠公司负责人，有的机构主要靠投标承揽业务。但总体上大多数机构是被动地适应市场。

应当说，房地产估价机构实际上都有自己的目标客户。但是，这个目标客户的定位一般都是被动的，而且定位是否准确，是否多变，锁定目标客户后是否整合相关资源全力以赴则不能肯定。往往是一下子一拥而上，一下子一哄而散，没有人专心致志地长期做一项工作。房地产估价机构应当主动进行定位或者是重新定位，找到自己最擅长的业务方向，市场最有前途的业务方向或者是还没有人做的业务方向，深入进去，认真做好。举个例子，即使是收费低的普通单套住宅抵押估价报告，如果我们做得比别人快，报告内容比别人丰富(比如增加一个附录，将估价对象周边类似房地产的现实市场报价、拍卖成交价、估价对象市场价格走势图附在后面等等)，也可以比别人更能吸引住客户，甚至做得长久。再有，我们的估价师是否可以像律师一样有自己的专业特长，比如擅长拆迁估价，擅长抵押估价，擅长企业改制估价等等，印在名片上，也有利于开拓业务。估价机构可以有专长，资质等级也可以由专业不同。建议房地产估价管理部门和学会研究修订管理办法，鼓励估价机构重新定位，改变目前主要以估价业绩和估价师数量评定资质等级的现状。按照商业模式创新理论，企业不是越大越好，而是越精、越专业越好。

一、房地产估价机构的业务系统

业务系统反映的是企业与其内外各种利益相关者之间的交易关系。一个高效的业务系统需要根据企业的定位识别相关的活动并将其整合为一个系统，然后再根据企业的资源能力分配利益相关者的角色，确定与企业相关价值链活动的关系和结构。围绕企业定位所建立起来的这样一个内外部相互合作的业务系统将形成一个价值网络，该价值网络明确了客户、供应商和其他合作伙伴在影响企业通过商业模式而获得价值的过程中所扮演的角色。

房地产估价机构通过业务员从银行获得抵押估价业务，最终银行获得估价报告，估价机构收取评估费，业务员提取业务提成，这就是一个业务系统。银行、业务员都是估价机构的利益相关者。构建怎样的业务系统与估价机构的定位有直接关系，如果目标客户是银行，银行网点多，每个网点都有或多或少的抵押估价业务，因此需要有较大规模的业务员队伍。如果目标客户是政府机构，则需要较高水平的业务人员、估价师或者是其他研究人员，甚至是估价机构负责人亲自出马。其实，这个业务系统是传统意义上的。商业模式创新理论要求我们站得更高、视野更宽地看待业务系统，例如，还有没有其他方式创造收入、节省开支?我们免费赠阅的专业杂志是不是可以有一些广告收益?估价报告是不是可以在不影响报告严肃性的前提下刊登一些小型的广告，我们积累的价格信息还有没有其他利用价值?把它们都变成估价机构的利益相关者，我们的日子可能更加好过。

商业模式创新理论建议我们思考下面4个问题来确定企业的利益相关者：第一，拥有或可以从事什么样的业务活动;第二，行业周边环境可以提供哪些业务活动;第三，可以为各个相互作用的主体提供什么价值;第四，从共赢的角度，应该怎样做才能将这些业务活动形成一个有机的价值网络，同时又让其他利益相关者得到他们想要的收益。

二、房地产估价机构的关键资源能力

关键资源能力是指让商业模式运转所需要的相对重要的资源和能力。估价行业是一个竞争比较激烈的行业，承揽业务的能力最为重要。因此，关键资源能力第一位的是机构资质等级，资质等级高，其业务范围就宽;第二位的是地域，如据统计，包括资产评估在内的各类评估收费，北京是深圳的10倍左右;第三位的是业务平台，业务平台指的是估价机构在哪些金融机构、政府部门入围，可以做业务。排在后面的是：估价师的综合素质(包括技术水平、经验、沟通协调能力、工作效率)、业务人员的综合素质和能力、企业品牌、内部管理和激励制度、报告质量、知识和信息的积累，等等。这些都是传统估价业务所要求的，如果我们创造了新的业务，开拓了新的收入来源，也需要有新的关键资源能力。每个估价机构都应该从自身出发，整合自己的关键资源能力。

三、房地产估价机构的盈利模式

传统的盈利模式是做什么就靠什么赚钱。创新的盈利模式对估价行业最有意义的主要是业务捆绑、业务延伸、关联业务开发，典型的有：吉利公司的剃须刀+刀片盈利模式、部分设备制造商的销售设备+运营管理盈利模式，等等。

当前，房地产估价机构的盈利模式主要还是传统的盈利模式，也就是做估价就凭估价报告赚钱。在深圳，拆迁估价业务已经有一些前后延伸，例如，前期协助拆迁人进行调查，拟定补偿安置方案，进行政策和工作程序的培训宣讲等;中期的拆迁估价;后期的协助谈判、资料收集整理归档等，实际已经做了拆迁服务的工作。我们的拆迁估价中，实际也做了造价评估、资产评估的事情。那么，还有没有其他的关联、延伸业务可以开发?还能不能让其他人分摊一些成本?拆迁估价业务基本上都是拆迁入委托的，但是被拆迁入也有权力自行委托有资质的估价机构进行估价，作为评估公司也可以开发这类业务。

四、房地产估价机构的自由现金流结构和投资价值

自由现金流结构是企业经营过程中产生的现金收入扣除现金投资后的状况，其贴现值反映了采用该商业模式的企业投资价值。不同的现金流结构反映企业在定位、业务系统、关键资源能力以及盈利模式等方面的差异，体现企业商业模式的不同特征，并影响企业成长速度的快慢，决定企业投资价值的高低。在激烈竞争的年代，专业化经营、创造多样化的收入来源和盈利点多样化的盈利模式越来越重要。

房地产估价行业一般来说现金流结构比较好，属于一种小规模的轻资产商业模式，现金投入比较小，只要能维持收入，基本都能维持正常经营。前几年，深圳一家国家一级房地产估价机构的股权在市场上拍卖，评估溢价达到三倍以上，说明其投资价值还是比较高的。还有没有办法增加收入、降低成本?增加收入要拓展业务，前面已经谈到。降低成本方面，办公复印设备采用租赁方式，可以避免一次性购买支出，同时减少或避免维修支出和购买耗材支出;电脑更新换代快，有的估价机构统一配置手提电脑，方便估价师回家加班和出差，购买和维修费用由估价机构和估价师分摊，超过一定时间估价师离开估价机构，电脑可以带走。类似这些都是可以做文章的地方。