一、物业与物业管理

1、物业一词源自我国的香港地区的地方习惯用语，意为个人或者团体所拥有的单元性房地产产业。

有香港学者将物业一词解释为：“所谓物业，是单元性地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。一物业可在可小，大物业可分割为小物业。”

一个完整意义上的物业一般包括建筑基地、建筑物本体、附属配套设备设施及相关资产权益四部分构成。

与物业相关的主体概念为业主，即物业的所有权人。

2、物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务活动。

3、物业管理的性质

对物业进行管理的权利是物权派生出的一种权利，行使管理权的人应当是建筑物及其附属物的所有权人和共有权人，即业主。

业主通过与物业公司订立物业服务合同，将物业管理权让渡给物业公司。因而，物业公司获得了对他人物业进行管理的资格。物业管理关系基于委托合同而产生，物业服务企业与业主之间形成的是平等、服务性质的法律关系。物业公司的物业管理服务行为在本质上是一种业主委托的契约行为。

二、业主大会与业主委员会

在讨论业主大会与业主委员会之前，我们首先要了解与之对应的一个名词即业主，何为业主？顾名思义，通俗的说法业主是物业的主人，从法律的角度来说业主是物业的所有权人和共有权人。

业主在物业管理活动中的权利包括：

1、按照物业房屋合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会，行使投票权；5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和修改场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10、法律法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中的义务包括：

1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修基金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律法规规定的其他义务。

（一）、业主大会

根据《物业管理条例》规定，每一个特定的物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，是以业主民主协商机制为基础，表达业主愿意，实现业主利益均衡的自治管理形式的组织。

一个物业管理区域成立一个业主大会，且只能设立一个业主大会。

业主大会具有以下特征：

第一是自治性。业主大会进行的一切活动都为自我服务、自我管理、自我协商，其对内基于维护物业整体利益的需要而从事活动，对外基于性质不得从事与物业无关的如何活动。

第二是民主性。业主大会的成员在业主大会至的法律地位是平等的，都可以按照自己的意愿提出有关物业管理的建议、看法和意见。

第三是代表性。业主大会所进行的活动都是代表全体业主的合法权益。

第四是监督性。业主大会有权选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；业主大会决定专项维修基金的使用、统筹方案，并监督实施；业主大会有权选聘、解聘物业服务企业，监督物业服务企业的管理、服务工作。

业主大会的职责包括：

1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3、选聘、解聘物业管理企业；4、决定专项维修基金使用统筹方案，并决定实施；5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6、法律、法规或者业主电话议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

按照《物业管理条例》第十三条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主会议议事规则的规定召开。经1／5以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

业主大会的召开有一定的程序性要求。例如，业主大会会议可以采用集体讨论的形式。也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业服务区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务企业，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出专项维修资金使用和统筹方案的决定，必须经物业服务区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。凡是依照上述程序作出的业主大会的决定，对物业服务区域内的全体业主具有约束力。

（二）、业主委员会

业主委员会是指由一个物业管理区域的业主大会选举产生的由全体委员组成的会议机关，是业主大会的执行机构。业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。

业主委员会是沟通业主和物业服务企业的桥梁，代表和维护房地产产权人、使用人的合法权益，是全体业主集中意志的代表者。它的存在有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场的竞争机制。

业主委员会的职责有：

第一、召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

第二、代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

第三、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

第四、督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题；

第五、配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；

第六、法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会委员的任职条件：

第一、具有完全民事行为能力；

第二、遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

第三、遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业管理费用，无损害公共利益行为；

第四、本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的区域及下属单位任职。

业主委员会委员禁止下列行为：

第一、挪用、侵占业主共有财产；

第二、索取、非法收受建设单位、物业服务区域或者有利害关系业主提供的利益和报酬；

第三、利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

第四、违反物业服务合同拒不交纳物业管理费用；

第五、泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

第六、其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员有上述行为的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

业主委员会委员职务自行终止的情形：

第一、因物业转让等原因不再是业主的；

第二、因疾病等原因丧失履行职责能力的；

第三、任职期间被依法追究刑事责任的；

第四、本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

第五、业主大会议事规则约定的其他情形。

业主大会和业主委员会都属于业主团体自治管理性质的组织。所谓自治管理，是指特定物业的复数业主以其对该物业共用部位的共用权资本，依法组成业主社团并使社团凭借对该共有物业的复有权和业主们的成员权，通过一定的民主决策程序使全体业主的共有意志以业主公约和其他管理规约形式表达出来，并形成具有组织纪律性的制度，从而依靠业主们民主制度、自律制度、公益保障制度和国家法治支持制度，来实现组建和运作业主团体目的的一种有特定物业业主们形成的单元性社会的组控方式。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是业主大会或者业主委员会支持的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《物业管理条例》：第二章 业主及业主大会 第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。\n住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。\n业主委员会应当做好业主大会会议记录。