最近，国家有关部门决定，在部分城市开展取消商品房预售制度的试点工作，广西南宁市率先大胆尝试。此举对于房地产市场的发展影响如何，利弊各有多大，不妨作下分析探讨：

对取消预售制度的理解

从法律角度出发，取消商品房预售制度应有两种理解：

一是政府行政管理部门不再履行行政许可的职责。商品房的预售可不再申请预售许可证，但并不明令禁止，允许企业预售行为的实施。使预售成为一种纯自主的企业经营行为。

二是从根本上明令禁止预售行为，所有商品房均不能预售，只能是达到交房入住条件的现房销售。

两种理解或者说是解释根本的区别在于：政府是否直接干预房地产市场中商品房销售的形式，其中的风险是否再由政府部门承担。

商品房预售制度为房地产市场发展发挥的积极作用

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年颁布时，明确规定，商品房开发达到一定条件后可以预售。自1995年实施以来，为我国房地产事业的发展奠定了坚实的法律基础。他的作用主要表现在以下几个方面：

一是解决了房地产开发企业的资金短缺问题，保证了大多数房地产开发企业的正常运转，避免了市场的巨霸垄断行为。

众所周知，一个项目的开发，前期的费用包括土地出让金、城建配套费、契税、各种集资将近整体投入的30%左右，动辄需要有二、三个亿的资金投入，一般企业很难承受如此大的经济压力。在前期大量投入后，后续工程的投入资金来源的渠道只有两个，一是用土地使用权作抵押贷款;二是通过预售，回笼资金，滚动式投入，以保证后续工程的正常进行，按期还贷，按期交房，既减少了银行放贷的风险，也降低了购房者的购房风险。使开发项目得以良性循环运转。

二是解决了购房者的资金困难。预售行为的许可，使消费者得以预购，分期付款。经调查了解，根据不同楼盘的品质和社会认知度，至少有70-85%的楼盘是通过预售形式出售的，有的项目则是100%的通过预售形式出售，所以业内有开盘即清盘的调侃之说。这意味着有不少于85%的购买者因资金短缺，不能一次性支付购房款，不具备全款支付的购房能力。另一方面，由于期房预购，价格相对偏低，消费者心里也明白，开发商是用购房者的预付款来支撑施工进度，但期房比现房便宜，也心甘情愿地购买期房，尽管有一定风险，如果买现房，风险虽小，但由于加大了运营成本，价格要高出10%左右，甚至更多，增加了经济负担。

三是活跃了二手房市场，平抑了二手房的价格。对于大多数有改善性需求的购房者来说，其购买新房的首付主要来源于现有房屋的出售所得。但仅此还远远不够，仍需以按揭的方式向银行贷款。这就形成了以二手房出售为支撑的商品房市场需求的满足。因此，预售制度的施行，可以使众多购房者将现有房屋投入市场以支付首付，二手房市场房源充足，使房价趋于稳定，使没有立足之地的年轻人更多的垂青于二手房市场，使其越来越活跃，有数据显示，历年来二手房与商品房相比，其市场成交量略显优势。

取消商品房预售制度的积极作用和可能产生的不良后果

高层决策者做出的决定，肯定有积极地一面，可以明显看到以下两点：

一是保护了消费者的利益，最大限度地降低了购房风险，保证了他们资金的安全。消费者不必再担心，因项目的流产或开发商的破产使自己的购房款有去无回而蒙受经济损失，也不必担心房屋的结构、质量、层高、相关配套设施等一系列问题合同约定与现房实际不一致而受到欺诈，更不必担心，付款之后因种种原因导致的交房、办证长久拖延等等。

另一方面的意义在于，使政府管理部门从繁重的工作负担中解脱出来，避开了执法风险。实际上，在预售许可审查中，申请要件与开发商进行的初始登记的申请要件大致相同，只是不需要提交相关的验收合格证明而已。由于政府部门介入了预售过程，行使了行政许可的权利，消费者自然而然地就会认为，由政府把关许可，后续的一切问题政府就应该承担责任，尽管这是一种片面的认识，不一定被司法部门认可，但对于执法为民的政府部门的决策者来讲，却是不得不认真考虑，三思而后行。因此，批准预售许可，实际上就等于承担了预售中的市场风险。而停止预售制度的许可，则会使政府管理部门得以解脱，也不必再为查处违规预售中的种种现象而耗时费力或承担相应责任，也不存在行政不作为的问题了。

问题总是要辩证地从两方面分析，在看到积极一面的同时，我们也应想到可能产生的消极后果：

首先，取消预售制度给房地产开发企业的经营活动造成了难以想象的困难。

前面我们提到，预售方式是开发企业回笼资金，保证持续运作的主要融资渠道，一个房地产开发项目，从立项到最后完成，一般周期为两到三年，个别的需要四、五年。在这个过程中，即使是有强大经济实力的企业，在支付了项目的前期费用并使投资额达到25%(不含土地出让金)之后，也基本上处于财力枯竭，弹尽粮绝的状态，要维持正常运作，一方面要靠用土地使用权作抵押贷款，另一个渠道，就是靠收取预售款来获得运作资金，据调查了解，用这种方式获得资金的比例，根据不同地段，不同楼盘和本地居民购买条件的不同选择决定，一般占资金总量的30-40%，如此大的资金回笼量，一旦渠道被封死，势必会使诸多开发企业难以为继，剩下的局面则是房地产开发的巨霸垄断，此种现象还将导致另一种严重的后果，企业的倒闭，增加了失业，使原来从房地产事业的一大批人无业可从，而垄断企业又不可能把他们全部收编。这种情况只是站在一线城市角度考虑，二、三线城市则可能会出现无本地开发企业生存的可能，只有靠外来企业经营的局面。何来本地房地产经济?没有本地特色的房地产经济，又何来拉动本地经济发展?后果堪忧!

其次，对房地产市场带来的影响是，会造成无米之炊的后果。

从我市市场实际情况看，二手房和商品房在市场供给上，总量基本上是平分秋色，二手房房源比例略高于商品房。而商品房房源则主要是预售房源。根据抽样调查，商品房预售占销售总量的85%以上。一旦停止预售，市场上的商品房则几近断炊，消费者则只有二手房或尾房可选择，而一般的中等规模的开发项目，运作周期要两年左右，消费者出于对物价上涨的心理恐慌，少量的商品房现房供应必然会成为抢手货，而供不应求，会加速房价的上涨，形成一轮一轮的恶性循环，这是我们都不愿看到的结果。

其三，造成了银行资金流动的呆滞，增大了贷款的风险。

预售款的回笼，同时也是开发企业偿还贷款的主要方式，前期用土地作抵押的借贷，已经使开发企业背上了沉重的债务包袱，后续的工程进度所需大量资金。这时，除了用在建工程作抵押维持运转外，几乎别无他路，而在建工程的抵押，因建筑物所占土地已经做了抵押，抵押贷款额度不会太大，这就迫使开发企业不得不把有限资金投入到工程建设上，很难偿还贷款。银行的资金不能按时回收，必然形成资金呆滞，甚至会造成因无法还债而形成的不良资产，增大了贷款风险。

其四，一个难以预料吉凶未卜的严峻课题应引起我们高度重视。

如果是我们前面提到的第二种解释，从根本上禁止预售，那么，被逼上绝路的开发企业会不会铤而走险，违规预售?市场中的非法预售会不会暗中操作?如果禁而不止，那么相关政策岂不是一纸空文。我们希望是第一种解释，即便如此，相关实施细则也应该慎之又慎，仔细推敲有关条款。这是各级决策者应认真考虑的问题。